Muss ich bestimmte Termine und Fristen einhalten, wenn ich eine Mietzinssenkung verlange?

Wenn Sie eine Mietzinsherabsetzung wegen einer Senkung des Referenzzinssatzes verlangen, üben Sie eine gesetzliche Option auf Vertragsänderung aus. Dies ist nur auf einen Kündigungstermin hin möglich. Zudem müssen Sie die Kündigungsfrist einhalten. Eine rückwirkende Zurückerstattung von zuviel bezahltem Mietzins ist dabei ausgeschlossen.

Kann ich von meiner Vermieterschaft eine teilweise Rückzahlung des Mietzinses verlangen, weil sie jahrelang nie den sinkendenden Referenzzinssatz weiteregegeben hat?

Nein, das können Sie nicht. Wenn Ihnen die Vermieterschaft bei fallendem Referenzzinssatz nicht von sich aus eine Mietzinssenkung gewährt, müssen Sie diese verlangen. Anspruch auf den reduzierten Mietzins haben Sie dabei immer erst ab dem nächsten Kündigungstermin.

Was ist der Unterschied zwischen Hypothekar- und Referenzzins? Wo kann ich mich über diese Zinssätze informieren? 

Seit  September 2008 ist bei Mietzinsanpassungen in der ganzen Schweiz auf den vom Bundesamt für Wohnungswesen vierteljährlich veröffentlichten Referenzzinssatz abzustellen. Dieser ist der volumengewichtete Durchschnitt der Zinsen auf allen Hypotheken der Schweiz. Vor September 2008 war hingegen der Zinssatz für Hypotheken im ersten Rang der marktbeherrschenden örtlichen Hypothekarbank massgebend. Das war fast überall die jeweilige Kantonalbank. Wenn Ihr Mietzins zum letzten Mal vor September 2008 angepasst wurde, muss man tatsächlich noch jenen Zinssatz kennen, um Ihren Anspruch auf eine Mietzinssenkung zu berechnen. Sie finden diese Angaben auf www.mietrecht.ch.

Trotz sinkendem Referenzzinssatz habe ich eine Mietzinserhöhung erhalten. Als Grund gibt die Vermieterschaft an, meine Wohnung sei subventioniert. Ist das zulässig?

Wenn Ihre Wohnung gemäss dem Wohneigentumsförderungsgesetz (WEG) mit Mitteln des Bundes erstellt wurde, richtet sich der Mietzins nicht nach dem Referenzzinssatz. Massgebend sind vielmehr die Bestimmungen des WEG. Die Mietzinsen solcher Wohnungen steigen in der Regel alle zwei Jahre um einen bestimmten Prozentsatz an. In den ersten 10 Jahren werden sie nicht kostendeckend vermietet. Durch die regelmässigen Mietzinserhöhungen wird nach ca. 10 Jahren jedoch die Kostendeckung erreicht. Dann beginnt die sogenannte Rückzahlungsphase, d.h. die aufgelaufenen Schulden werden laufend zurückbezahlt. Nach ungefähr 25 Jahren (aber nie später als nach 30 Jahren) ist alles zurückbezahlt. Wenn Sie wissen wollen, ob die Mietzinserhöhung berechtigt ist, wenden Sie sich in einem solchen Fall ans Bundesamt für Wohnungswesen www.bwo.admin.ch.

Wir bezahlen für unsere 4-Zimmer-Wohnung monatlich 1900 Franken. Können wir eine Mietzinsreduktion verlangen, wenn unsere Nachbarschaft in einer identischen Wohnung nur 1700 Franken bezahlt und die Vormieterschaft sogar nur 1580 Franken bezahlte?

Die Höhe des Mietzinses ist grundsätzlich Verhandlungssache und kann im Mietvertrag beliebig  vereinbart werden. Wenn Sie den Anfangsmietzins nicht innert 30 Tagen seit Mietbeginn angefochten haben, können Sie nichts mehr machen. Dann gilt der Mietzins, der im Vertrag steht. Wenn der Referenzzinssatz sinkt, können Sie allerdings eine Herabsetzung Ihres Mietzinses verlangen. Dass Ihre Nachbar*innen für eine gleichwertige Wohnung weniger bezahlen, spielt rechtlich keine Rolle. Es gibt im Mietrecht kein Gleichbehandlungsgebot. 

Vermieterschaften halten der Forderung nach einer Mietzinssenkung infolge einer Referenzzinssenkung oft allgemeine Kostensteigerungen entgegen. Dürfen sie das?

Das ist eine umstrittene Sache. Die bisher übliche Praxis, den Mietzins als Ausgleich für allgemeine Kostensteigerungen pro Jahr pauschal um ein halbes oder sogar ein ganzes Prozent zu erhöhen, ist gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts höchstens noch in Ausnahmefällen zulässig. Die Vermieterschaften müssten eine genaue Vergleichsrechnung vorlegen, die die Höhe der Unterhaltskosten in den letzten drei  Jahren und in der Dreijahresperiode  vor der letzten Mietzinsfestsetzung aufzeigt. Weil das aufwändig ist, lassen die Schlichtungsbehörden meistens trotzdem Pauschalen zu, jedenfalls solange sich die Mieterschaft nicht dagegen wehrt.

Meine Vermieterschaft schreibt, dass sie den Mietzins trotz Senkung des Referenzzinssatzes nicht herabsetzen müsse, weil sie keinen ausreichenden Ertrag erziele. Hat sie Recht?

Wenn es stimmt, dass sie aus seiner Liegenschaft keinen ausreichenden Ertrag erzielt, muss sie den Mietzins tatsächlich nicht senken. Aber Achtung: Viele Vermieterschaften bringen dieses Argument vor. Bei genauer Überprüfung zeigt sich dann, dass das gar nicht stimmt. Meistens haben die betreffenden Vermieterschaften nicht bewusst gelogen, sondern sie wissen nicht, wie man einen kostendeckenden Ertrag mietrechtlich korrekt berechnet. Das ist nämlich kompliziert. Die Schlichtungsbehörde wird die Renditeberechnung Ihrer Vermieterschaft überprüfen, wenn Sie bei dieser nach der Verweigerung der Mietzinsreduktion ein Verfahren einleiten. 

Ich habe ein Mietzinssenkungsbegehren gestellt. In ihrer Stellungnahme schreibt die Vermieterschaft, dass sie die Senkung nicht weitergebe, da der herabgesetzte Mietzins unter dem orts- und quartierüblichen Niveau liegen würde. Darf sie das, wenn im Mietvertrag kein entsprechender Vorbehalt erwähnt ist?

Ja. Wenn Sie eine Mietzinssenkung verlangen, weil der Referenzzinssatz gesunken ist, kann die Vermieterschaft sich zur Abwehr Ihres Senkungsgesuches auf die Orts- und Quartierüblichkeit berufen. Ein Vorbehalt im Mietvertrag ist dazu nicht nötig. In der Praxis wird dieser Einwand von Vermieterschaften sehr häufig angerufen, und viele Mieter*innen lassen sich dadurch einschüchtern. Es empfiehlt sich aber, sich dadurch nicht abwimmeln zu lassen und sich an die zuständige Schlichtungsbehörde zu wenden. Vor der Schlichtungsbehörde muss die Vermieterschaft ihren Einwand der mangelnden Orts- und Quartierüblichkeit dann beweisen. Da an diesen Nachweis strenge Anforderungen gestellt werden, gelingt dies der Vermieterschaft häufig nicht.