Fragen & Antworten

Hier finden Sie erste Antworten auf Ihre mietrechtlichen Fragen. Haben Sie weitere Fragen? Wir beraten Sie gern (für Mitglieder gratis).

Mieter*innenausbau, Optionen, Mängel

Wer zahlt den Innenausbau?

Ich möchte ein Ladenlokal mieten. Dieses ist jedoch nicht ausgebaut (im Rohbau). Muss ich den ganzen Innenausbau wirklich selbst bezahlen?

Die Rohbaumiete ist bei der Geschäftsmiete häufig anzutreffen. Der individuelle Ausbau und die Einrichtungen erfolgen bei der Rohbaumiete nach den Vorstellungen und auf Kosten der Mieter*innen. Da die Mieter*innen mit zum Teil hohen Kosten für den Innenausbau konfrontiert sind, muss der Mietzins für den Geschäftsraum – verglichen mit dem Mietzins für ein ausgebautes Mietobjekt – reduziert werden. Wichtig ist, dass im Vertrag genau geregelt wird, welche Investitionen zu Lasten der Mieter*innen, welche zu Lasten der Vermieterschaft gehen; was mit den Investitionen geschieht, wenn die Mieter*innen wieder ausziehen, ob der Rückbau geschuldet ist und ob die Mieter*innen für den geschaffenen Mehrwert entschädigt werden.

Eine Option mit Fallen

Worauf muss ich achten, wenn ich im Vertrag eine Verlängerungsoption vereinbare?

Bei einem Optionsrecht bzw. bei einer Verlängerungsoption, wird den Mieter*innen das Recht eingeräumt, die Dauer des Mietvertrags durch eine rechzeitige einseitige Erklärung zu verlängern (häufig um 5 oder 10 Jahre, je nach Vereinbarung). Wichtig ist, dass das im Mietvertrag festgesetzte Datum, bis wann die Verlängerungsoption ausgeübt werden muss, eingehalten wird. Verlangen die Mieter*innen keine Verlängerung, endet das Mietverhältnis je nach Vertrag automatisch oder wird als unbefristetes Mietverhältnis weitergeführt und kann jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist gekündigt werden. Achtung! Es gibt sogenannt unechte Optionen, mehr dazu nachfolgend.

Mietaufschlag trotz Option

Ich habe meine Verlängerungsoption ausgeübt. Nun schickt mir die Vermieterschaft einen Mietvertrag mit einem wesentlich höheren Mietzins. Darf sie das?

Es gibt echte und unechte Verlängerungsoptionen. Nur bei echten Optionen wird der Mietvertrag automatisch zu den gleichen Bedingungen verlängert. Bei einer unechten Option führt die Ausübung der Option noch nicht zur automatischen Vertragsverlängerung. Sie müssen sich zuerst mit Ihrer Vermieterschaft über die Höhe des Mietzinses und weitere Vertragskonditionen einigen. Lassen Sie sich deswegen unbedingt beraten, bevor Sie einen Vertrag mit einer Option unterschreiben.

Bauliche Veränderung

Muss ich tatsächlich eine schriftliche Zustimmung haben, wenn ich bauliche Veränderung an meinem Geschäftsraum vornehmen will?

Ja, Art. 260a OR verlangt ausdrücklich Schriftlichkeit. Es empfiehlt sich, diese Formalität ernst zu nehmen, auch wenn Sie sich mit der Vermieterschaft gut verstehen. Denn erstens kann sich auch ein gutes zwischenmenschliches Verhältnis trüben. Zudem kann es sein, dass das Haus bis zu Ihrem Auszug verkauft wird oder dass die Vermieterschaft stirbt. Dann haben Sie es bei der Geschäftsabgabe mit jemand anderem zu tun, der nichts von einer früheren mündlichen Zusage weiss.

Wer zahlt Reparaturen?

In meinem Mietvertrag steht, als kleiner Unterhalt gelten Reparaturen bis zum Betrag von 1 Prozent des Jahresmietzinses. Ist das zulässig?

Nein! Diese Vertragsklauseln sind zwar noch recht verbreitet. Aber es ist ziemlich unbestritten, dass sie vor dem Gesetz nicht standhalten. In einem Mietvertrag kann man die Grenze des kleinen Unterhalts nicht beliebig hoch ansetzen, denn gemäss Art. 256 OR darf die Unterhaltspflicht des Vermieters vertraglich nicht ausgehebelt werden. Nach neuerer Gerichtspraxis gehören nur Reparaturen zum kleinen Unterhalt, die der handwerklich normal begabte Mieter*innen selber ausführen kann. Andere Regeln gelten, wenn ein Schaden durch Verschulden der Mieter*innen entstanden ist.

Zustand bei der Abgabe

Muss ich Geschäftsräume so abgeben, wie ich sie übernommen habe?

Nein, die normale Abnutzung geht zulasten der Vermieterschaft. Sie kann von Ihnen nicht verlangen, dass Sie die Räume vor dem Auszug neu streichen oder gar renovieren. Wenn Sie den Geschäftsraum übermässig abgenutzt haben, d. h. wenn Ihnen beispielsweise etwas kaputt gegangen ist, schulden Sie der Vermieterschaft allerdings eine Entschädigung. Dabei ist die Altersentwertung zu berücksichtigen. Auch bei übermässiger Abnutzung müssen Sie nicht den Neuwert der beschädigten Einrichtungsteile vergüten, sondern nur den Zeitwert. Diesen berechnet man mit Hilfe der Lebensdauertabelle. Als Mitglied können Sie die Tabelle auf dieser Website vergünstigt bestellen. Besondere Regeln gelten, falls ein Rückbau von eigenen Einbauten vereinbart wurde. Lassen Sie sich diesfalls beraten. Falls es bei der Rückgabe Unstimmigkeiten gibt, ist dringend davon abzuraten, ein Rückgabeprotokoll zu unterzeichnen.

Kündigung und vorzeitiger Auszug

Nachmieter*innen

Muss die Vermieterschaft die von mir vorgeschlagenen Nachmieter*innen übernehmen?

Nein. Aber wenn die Vermieterschaft die vorgeschlagenen Nachmieter*innen ihn ablehnt, sie zahlungsfähig und zumutbar sind, sind Sie aus Ihren vertraglichen Verpflichtungen entlassen und müssen ab dem Zeitpunkt keinen Mietzins mehr bezahlen, ab dem die Nachmieter*innen Ihren Geschäftsraum gemietet hätten. Wenn Sie sicher sein wollen, dass die von Ihnen vorgeschlagene Nachmieter*innen den Zuschlag für den Geschäftsraum erhalten, weil Sie der Nachmieterschaft z. B. Ihren Ausbau verkaufen möchten, dann müssen Sie das Geschäft gemäss Art. 263 OR übertragen (vgl. Ausführungen zu Übertragung der Miete auf einen Dritten).

Übertragung des Mietvertrags

Ich möchte meine Praxis samt Kundinnenstamm und Inventar an meine Nachmieterinnen verkaufen. Meine Vermieterschaft will meine Käuferinnen aber nicht übernehmen. Darf sie meine Käuferinnen ablehnen?

Nein. Als Mieter*in eines Geschäftsraums können Sie Ihren Mietvertrag auf Dritte übertragen. Sie brauchen zwar die schriftliche Zustimmung Ihrer Vermieterschaft. Diese kann Ihnen jedoch nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Sie haben so die Möglichkeit, den Mietvertrag auf Ihre Käufer*innen zu übertragen. Allerdings haften Sie längstens zwei Jahre solidarisch mit Ihren Käufer*innen für den Mietzins. Es ist somit wichtig, dass Sie Ihre Käufer*innen genau prüfen.

Formalitäten der Kündigung

Muss ich die gleichen Formvorschriften wie meine Vermieterschaft einhalten, wenn ich meinen Geschäftsraum kündige?

Nein. Als Mieter*in sind Sie von einer Kündigung existenziell betroffen. Die Vermieterschaft muss deshalb bei einer Kündigung strengere Vorschriften einhalten. Sie muss ein amtlich genehmigtes Formular verwenden, das eine Rechtsmittelbelehrung enthält. Als Mieter*in müssen Sie hingegen nur schriftlich kündigen. Aufgepasst: Diese Bestimmungen gelten nur für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen.

Fristlos kündigen wegen Mängeln

Kann ich meinen Büroraum wegen Mängel fristlos kündigen?

Eine fristlose Kündigung ist nur wegen ganz gravierenden Missständen zulässig, die den Verbleib im betreffenden Mietobjekt unzumutbar machen. Bei weniger schwerwiegenden Mängeln stehen Ihnen die übrigen Mängelrechte zu: das Recht auf Behebung, auf Mietzinsherabsetzung, Schadensersatz etc.

Erstreckung

Wie lange wird ein Mietverhältnis erstreckt, wenn bei einer Kündigung rechtzeitig die Schlichtungsbehörde eingeschaltet wird?

Laut Gesetz kann bei Geschäftsräumen das Mietverhältnis sechs Jahre erstreckt werden. Die Schlichtungsbehörde nimmt dazu eine Abwägung der Interessen der Mieter*innen und der Vermieterschaft vor. Diese Maximaldauer wird aber selten gewährt, jedenfalls nicht in einem ersten Schritt. Dokumentierte Suchbemühungen nach Ersatzobjekten seitens der Mieter*innen sind dabei sehr wichtig!

Nebenkostenabrechnung

Formvorschriften

Welche Angaben muss ich der Nebenkostenabrechnung entnehmen können?

Auf der Nebenkostenabrechnung muss die Vermieterschaft die einzelnen Positionen detailliert aufschlüsseln und gleich wie im Mietvertrag benennen. Es gibt immer wieder Vermieterschaften, welche auf der Nebenkostenabrechnung ganz andere Bezeichnungen als im Mietvertrag verwenden. Das macht die Abrechnung schwer nachvollziehbar. Als Mieter*in müssen Sie auch erkennen können, wie die gesamten Nebenkosten auf die einzelnen Mietparteien aufgeteilt werden.

Nachvollziehbarkeit der Abrechnung

Meine Abrechnung ist unverständlich. Was kann ich tun?

Sie haben das Recht auf eine detaillierte Abrechnung, aus welcher auch hervorgeht, welcher Anteil Sie an den Gesamtkosten haben. Wir gehen davon aus, dass Sie deswegen eine Abrechnung mit den einzelnen Buchungen verlangen können. Achtung! Das Recht auf eine detaillierte Abrechnung ist zu unterscheiden vom Recht auf Einsicht in die Belege. Die Einsicht in die Belege müssen Sie im Zweifel beim Sitz der Verwaltung vor Ort nehmen, eine detaillierte Abrechnung muss man Ihnen zustellen.

Änderung des Verteilschlüssels

Darf die Vermieterschaft den Verteilschlüssel der Nebenkosten auf die einzelnen Mietparteien ohne meine Zustimmung ändern?

Ja. Aber sie muss Formvorschriften einhalten. Eine Abänderung des einmal gewählten Schlüssels stellt eine Vertragsänderung dar, welche die Vermieterschaft nur unter Einhaltung der gesetzlichen Formalitäten vornehmen darf. Das heisst, sie muss sie Ihnen auf einem amtlichen Formular unter Einhaltung der Kündigungsfrist plus 10 Tage ankündigen. Führt die Änderung zu einer grösseren Belastung für Sie, können Sie diese bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen innert 30 Tagen anfechten.

Heizkosten bei Leerstand

In unserer Liegenschaft stehen diverse Büroflächen leer. Wer bezahlt diese Heizkosten?

Die Heizkosten für leerstehende Geschäfts- oder Wohnräume gehen zu Lasten der Vermietersschaft. Wird ein nichtbewohntes Mietobjekt nachweislich nur so stark geheizt, als dies zur Vermeidung von Frostschäden nötig ist, muss die Vermieterschaft nur einen reduzierten Teil der Heizkosten übernehmen. An den Nachweis der Vermieterschaft werden allerdings hohe Anforderungen gestellt.

Verjährung

Wie lange hat die Vermieterschaft Zeit, Nebenkosten einzutreiben?

Laut Gesetz verjähren Nebenkosten fünf Jahre nach Ablauf der betreffenden Abrechnungsperiode oder nach dem Auszug aus einem Geschäft. Wenn Sie als Mieter*in im September 2025 eine Nebenkostenabrechnung für die Periode vom 1. Juli 2019 bis zum 30. Juni 2020 erhalten, müssen Sie diese nicht mehr begleichen. Denn der Anspruch der Vermieterschaft ist am 30. Juni 2025 verjährt.

Bauen: Fristen, Kosten, Umsatzeinbussen

Wertvermehrende Investitionen

Welche Kosten kann die Vermieterschaft bei einer Totalsanierung auf die Miete überwälzen?

Gemäss Art. 14 VMWG gelten die Kosten einer umfassenden Überholung in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend. «In der Regel» bedeutet jedoch, dass es im Einzelfall auch einmal weniger sein kann. Je weniger eine Liegenschaft in der Vergangenheit unterhalten wurde, desto tiefer ist der wertvermehrende Anteil grundsätzlich anzusetzen.

Baustelle vor dem Laden

Ich habe ein Restaurant mit Strassenkaffee gemietet. Nun wird den ganzen Sommer über die Strasse aufgerissen und ich kann mein Strassenkaffee nicht benützen. Was kann ich tun?

Ist ein Mietobjekt nicht wie vertraglich vereinbart nutzbar, dann handelt es sich um einen Mangel. Die Mieter*innen können die Beseitigung des Mangels, eine Herabsetzung des Mietzinses sowie allenfalls Schadensersatz verlangen. In Ihrem Fall haben Sie Anspruch auf Mietzinsreduktion, weil Sie Ihr Strassenkaffee nicht nutzen können. Allenfalls können Sie auch Schadensersatz für den entgangenen Gewinn beantragen. In diesem Fall müssen Sie jedoch den entgangenen Gewinn beziffern können. Schadensersatz bekommen Sie nur, wenn Ihre Vermieterschaft nicht darlegen kann, dass sie kein Verschulden trifft.

Ankündigungsfrist für Bauarbeiten

Meine Vermieterschaft teilt mir heute mit, dass sie nächste Woche mit der Fassadenisolation beginnt. Ich habe eine Massagepraxis und brauche absolute Ruhe. Was kann ich tun?

Die Vermieterschaft kann Umbauarbeiten nur vornehmen, wenn diese für die Mieter*innen zumutbar sind. Was zumutbar ist, ist jedoch häufig strittig. Grundsätzlich gilt, dass die Mieter*innen rechtzeitig über allfällige Immissionen informiert werden muss. Dies, damit Sie möglichst wenig in Ihrer Geschäftstätigkeit beeinträchtigt werden. Es lohnt sich, sofort mit der Vermieterscahft das Gespräch zu suchen, schriftlich auf das Problem hinzuweisen und/oder Mietzinsreduktion und Schadensersatz geltend zu machen.

Entschädigung für Investitionen

Ich habe mein Ladenlokal komplett renoviert. Nun ziehe ich aus. Meine Vermieterschaft teilt mir mit, dass ich die Einbauten belassen kann. Eine Entschädigung will sie mir jedoch nicht geben.

Wenn Sie eine schriftliche Zustimmung Ihrer Vermieterschaft für die ausgeführte Renovationen haben, dann können Sie bei Beendigung des Mitverhältnisses eine Entschädigung für den Mehrwert verlangen. Ausnahme: Im Vertrag oder in der Bewilligung wurde eine Entschädigung ausgeschlossen. Haben Sie die Renovation jedoch ohne schriftliche Zustimmung durchgeführt, allenfalls nur mit mündlichem Einverständnis, dann können Sie nicht auf die Entschädigung bestehen. Sie müssen sich in diesem Fall mit Ihrer Vermieterschaft einigen. Sehr häufig verlangt die Vermieterschaft keinen Rückbau, nimmt die Investitionen jedoch so zu sagen als «Geschenk» entgegen und verweigert eine Entschädigung.

Zutrittsrecht

Meine Vermieterschaft ruft an und sagt, sie wolle in zwei Stunden mit einem Handwerker vorbeikommen, um eine mögliche Renovation zu planen. Darf sie das?

Jein! Um eine Renovation zu planen, darf die Vermieterschaft Ihr Geschäft zwar betreten. Eine Vorankündigungsfrist von zwei Stunden ist aber viel zu kurz. Sie muss ihren Besuch mindestens 48 Stunden im Voraus ankündigen. Aber auch wenn sie diese Frist einhält, können Sie sie abweisen, wenn Ihnen der vorgesehene Termin sehr ungelegen kommt. Am besten schlagen Sie ihr dann einen anderen Termin vor.

Anfangsmiete, Referenzzins, Mieterhöhung und Indexmiete

Anfangsmiete

Ich habe erfahren, dass der Mietzins meines Ladenlokals extrem erhöht wurde. Kann ich mich wehren, obwohl ich diesen Mietzins im Vertrag akzeptiert habe?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen können Sie als Mieter*in den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache anfechten. Und zwar dann, wenn mindestens eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist: Sie mussten Ihr Geschäft aufgrund einer persönlichen oder familiären Notlage unbedingt nehmen, in der betreffenden Gegend herrscht Geschäftsknappheit oder Ihr Mietzins ist mindestens 10 Prozent höher als derjenige der Vormieter*innen.

Mietzinssenkung: Ablehnungsgründe

Ich habe eine Mietzinssenkung aufgrund des gesunkenen Referenzzinses verlangt. Meine Vermieterschaft setzt der Mietzinssenkung jedoch eine Kostensteigerung entgegen. Darf sie das?

Das ist eine umstrittene Sache. Die bisher übliche Praxis, den Mietzins als Ausgleich für allgemeine Kostensteigerungen pro Jahr pauschal um ein halbes oder sogar ein ganzes Prozent zu erhöhen, ist gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht zulässig. Die Vermieterschaft müsste eine genaue Vergleichsrechnung vorlegen. Weil das aufwändig ist, lassen die Schlichtungsbehörden meistens trotzdem Pauschalen zu, jedenfalls solange sich die Mieter*innen nicht dagegen wehren. Eine Pauschale von 1% wird jedoch in Zürich nicht mehr akzeptiert. Sind viele Nebenkosten separat vereinbart, wird mit höchstens einem Viertelprozent pro Jahr Kostensteigerung gerechnet, wenn kein konkreter Nachweis erbracht wird.

Mieterhöhung wegen Brand

In unserer Liegenschaft hat es gebrannt. Die Vermieterschaft musste Renovationsarbeiten vornehmen. Darf sie nun den Mietzins erhöhen?

Die Vermieterschaft darf den Mietzins nur erhöhen, wenn sie wertvermehrende Verbesserungen vorgenommen hat. Für die Wiederherstellung des vorherigen Zustands kann sie nicht mehr Mietzins verlangen. Und für die Zeit, in welcher Sie Ihr Geschäft nur eingeschränkt oder gar nicht nutzen konnten, haben Sie zudem Anspruch auf eine Mietzinsreduktion.

Indexmiete

Stimmt es, dass ich keine Mietzinssenkung einfordern kann, wenn ich einen indexierten Mietvertrag habe?

Bei Geschäftsräumen werden häufig indexierte Mietverträge abgeschlossen. Ist ein Mietvertrag mindestens fünf Jahre unkündbar, so kann er gemäss geltendem Recht mit einer Indexklausel versehen werden. Während der Vertragsdauer kann der Mietzins jährlich der Teuerung angepasst werden. Die Teuerung wird mit dem Landesindex der Konsumentenpreise berechnet. Zulässig ist eine Indexklausel sogar in Verträgen, die nur der Vermieterschaft mindestens fünf Jahre keine Kündigung erlauben, den Mieter*innen aber schon. Theoretisch können Sie bei rückläufiger Teuerung auch eine Senkung verlangen.

Mietzinssenkung nach fester Vertragsdauer

Die feste Vertragsdauer läuft aus. Kann ich jetzt eine Mietzinssenkung verlangen?

Während der festen Vertragsdauer kann Ihr Mietzins in der Regel nur der Teuerung angepasst werden. Sobald die feste Vertragsdauer jedoch ausläuft, können Sie eine Anpassung an den gesunkenen Referenzzins verlangen. Wichtig ist, dass Sie die Kündigungsfristen einhalten und genau auf den Zeitpunkt des Auslaufens hin die Senkung verlangen.

Untermiete

Verbot der Untermiete

Kann mir die Vermieterschaft verbieten, mein Geschäft oder einzelne Zimmer davon unterzuvermieten?

Nein, generell verbieten kann sie Ihnen das nicht. Gemäss Gesetz benötigen Sie zur Untervermietung zwar die Zustimmung der Vermieterschaft. Diese darf ihre Zustimmung aber nur aus ganz bestimmten triftigen Gründen verweigern, die in Art. 262 OR aufgezählt sind. Zusätzlich zu den in dieser Gesetzesbestimmung erwähnten Verweigerungsgründen hat das Bundesgericht kürzlich festgehalten, dass ein Untermietverhältnis befristet sein muss, wenn die gesamten Räumlichkeiten untervermietet werden. Es muss sicher sein, dass Sie als Hauptmieter*in irgendwann wieder in die betreffenden Räumlichkeiten zurückkehren werden. Sonst kann die Vermieterschaft ihre Zustimmung zur Untervermietung verweigern.

Mieterstreckung für Untermieter*in

Ich bin Untermieter*in in einer Praxisgemeinschaft, meine Untervermieterschaft hat mir gekündigt. Kann ich eine Mieterstreckung verlangen?

Als Untermieter*in haben Sie die gleichen Rechte gegenüber Ihrer Vermieterschaft (Hauptmieter*in), wie diese gegenüber ihrer Vermieterschaft. Sie können somit die Kündigung als missbräuchlich anfechten und Mieterstreckung verlangen. Das Untermietverhältnis kann jedoch nicht über das Ende des Hauptmietverhältnisses hinaus erstreckt werden.

Kündigung des Hauptmietvertrags

Ich führe einen kleinen Laden. Der Mietvertrag lautet immer noch auf meine Tante. Jetzt hat Sie die Kündigung erhalten. Was kann ich tun?

Die Kündigung hat Ihre Tante bekommen. Sie braucht den Laden aber offensichtlich nicht mehr. Sie kann die Kündigung zwar anfechten. Sie kann aber keine Härte geltend machen, falls die Kündigung an sich zulässig ist, weil sie persönlich nicht von der Kündigung betroffen ist. Sie selbst sind zwar betroffen, Sie können aber gegenüber die Eigentümerschaft (Hauptvermieterschaft) keine Erstreckung verlangen. Folglich ist die Gefahr gross, dass keine Erstreckung gewährt wird und Sie Ihren Laden räumen müssen, auch wenn Sie eigentlich eine grosse Härte vorweisen könnten.

Geschäftsübernahme durch Untermieter*in

Ich habe einen Untermieterin. Dieser will nun mein Geschäft ganz übernehmen. Hat dieser Untermieter*in ein Vorzugsrecht?

Nur, wenn Sie der*dem Untermieter*in das Geschäft gemäss Art. 263 OR übertragen. Übertragen Sie das Geschäft auf eine*n Dritte*n, bspw. auf Ihre*n Untermieter*in, dann haften Sie noch solidarisch zusammen mit der*dem Dritten bis zum nächstmöglichen vertraglichen Kündigungstermin, längstens aber für zwei Jahre.