Wir haben eine Mietzinserhöhung bekommen. Die Begründung der Erhöhung ist in einem Begleitschreiben beigelegt. Genügt das?

Ja, sofern im amtlich genehmigten Erhöhungsformular auf das Begleitschreiben hingewiesen wird.

Meine Vermieterschaft hat mir geschrieben, dass ich ab nächstem Monat 30 Franken mehr für die Nebenkosten bezahlen müsse. Kann sie das verlangen?

Nein! Dabei handelt es sich um eine Vertragsänderung, die die Vermieterschaft nur auf einen Kündigungstermin hin vornehmen kann und auf einem amtlich genehmigten Formular ankündigen muss. Eine solche Vertragsänderung könnten Sie dann innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten.

Wenn es um Akontozahlungen an die Nebenkosten geht, halten Vermieterschaften diese Formalitäten aber oft nicht ein. Sie schicken den Mieter*innen einfach einen Brief und bitten sie, mit ihrer Unterschrift einer Erhöhung der Akontozahlungen zuzustimmen. In diesem Fall handelt es sich jedoch nur ein um ein Angebot, dessen Annahme für die Mieterschaft freiwillig ist. Wenn in den Jahren zuvor nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung hohe Nachzahlungen zu leisten waren, macht es aber oft Sinn, einer solchen Erhöhung zuzustimmen. Wichtig ist zu wissen: Durch eine Erhöhung der Akontozahlungen verlieren Sie als Mieterschaft kein Geld. Es handelt sich nur um Anzahlungen. Einmal im Jahr wird dann abgerechnet und wenn Sie zuviel anbezahlt haben, erhalten Sie den betreffenden Betrag zurück. 

Darf meine Vermieterschaft den Mietzins mit der Begründung «Anpassung an die Orts-und Quartierüblichkeit» erhöhen, wenn im Mietvertrag kein entsprechender Vorbehalt aufgeführt ist?

Nein. Denn als Mieterschaft dürfen Sie grundsätzlich darauf vertrauen, dass der im Mietvertrag aufgeführte Mietzins dem orts- und quartierüblichen Niveau entspricht. Hat die Vermieterschaft im Mietvertrag keinen Vorbehalt (oder Mietzinsreserve) wegen der Orts- und Quartierüblichkeit angebracht, darf sie sich im laufenden Mietverhältnis deshalb nicht auf diesen Anpassungsgrund berufen.

Dieser Grundsatz wurde aber von der Rechtsprechung etwas abgeschwächt: wenn seit der letzten Mietzinsfestlegung eine lange Zeit vergangen ist, darf die Vermieterschaft sich ausnahmsweise auch ohne Vorbehalt im Mietvertrag auf die Orts- und Quartierüblichkeit als Erhöhungsgrund berufen. Selbstverständlich kann die Mieterschaft eine solche Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsbehörde anfechten und die Vermieterschaft muss den Nachweis erbringen, dass eine Mietzinserhöhung gestützt auf die Orts- und Quartierüblichkeit gerechtfertigt ist.

Ich habe von meiner Genossenschaftsverwaltung eine Mietzinserhöhung erhalten. Laut dem Begleitbrief muss ich mich für eine Anfechtung an eine Amtsstelle wenden. Ist das richtig oder kann ich die Erhöhung bei der Schlichtungsbehörde anfechten?

Vermutlich handelt es sich in Ihrem Fall um einen subventionierten Mietzins. In diesem Falle können Sie die Mietzinserhöhung nicht bei der Schlichtungsbehörde anfechten, sondern bei dem Amt, das dafür zuständig ist. Voraussetzung ist auf jeden Fall, dass die Mietzinse durch ein Amt kontrolliert werden.

Muss ich eine Mietzinserhöhung anfechten, wenn sie die Vermieterschaft nicht rechtzeitig angekündigt hat?

Ja, wenn Sie mit der Erhöhung nicht einverstanden sind, empfehlen wir Ihnen, diese anzufechten. Eine nicht fristgerechte Anzeige für Mietzinserhöhung ist nämlich nicht einfach ungültig, sondern tritt auf den nächstmöglichen Kündigungstermin in Kraft. Anfechten müssen Sie sie aber trotzdem innert 30 Tagen ab Erhalt.

Was ist der Unterschied zwischen Hypothekar- und Referenzzins? Wo kann ich mich über diese Zinssätze informieren? 

Seit  September 2008 ist bei Mietzinsanpassungen in der ganzen Schweiz auf den vom Bundesamt für Wohnungswesen vierteljährlich veröffentlichten Referenzzinssatz abzustellen. Dieser ist der volumengewichtete Durchschnitt der Zinsen auf allen Hypotheken der Schweiz. Vor September 2008 war hingegen der Zinssatz für Hypotheken im ersten Rang der marktbeherrschenden örtlichen Hypothekarbank massgebend. Das war fast überall die jeweilige Kantonalbank. Wenn Ihr Mietzins zum letzten Mal vor September 2008 angepasst wurde, muss man tatsächlich noch jenen Zinssatz kennen, um Ihren Anspruch auf eine Mietzinssenkung zu berechnen. Sie finden diese Angaben auf www.mietrecht.ch.

Worauf beruht die Formel zur Überwälzung des Referenzzinssatzes auf den Mietzins? 

Die Formel der sogenannten relativen Methode zur Mietzinsanpassung beruht auf einem standardisierten Finanzierungsmodell, das das Bundesamt für Wohnungswesen erarbeitet hat. Das Modell entspricht der typischen Finanzierung einer Mietliegenschaft. Es geht von 40 Prozent Eigenkapital und 60 Prozent Fremdfinanzierung aus. Zudem beruht es auf der Annahme, dass 70 Prozent der Mietzinseinnahmen für die Verzinsung des Fremdkapitals bestimmt sind. Aus allen diesen Annahmen hat man die Formel entwickelt, dass ein Anstieg des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent zu einer Mietzinserhöhung von 3 Prozent berechtigt (sofern der Referenzzinssatz 5 Prozent nicht übersteigt; bewegt sich der Referenzzinssatz zwischen 5 und 6 Prozent, sind es 2.5 Prozent und bei einem Referenzzinssatz von mehr als 6 Prozent 2 Prozent). Bei sinkendem Referenzzinssatz ist der Mietzins entsprechend zu senken, wobei sich bei einer Referenzzinssenkung von beispielsweise 2.25 auf 2 Prozent eine Mietzinssenkung von 2.91 statt 3 Prozent ergibt. Dies, weil man von oben herunterrechnet und 3 Prozent von 97 Prozent nehmen muss, das sind 2.91 Prozent. Nebst dem Referenzzins dürfen noch 40 Prozent der Teuerung sowie Kostensteigerungen auf den Mietzins überwälzt werden.

Trotz sinkendem Referenzzinssatz habe ich eine Mietzinserhöhung erhalten. Als Grund gibt die Vermieterschaft an, meine Wohnung sei subventioniert. Ist das zulässig?

Wenn Ihre Wohnung gemäss dem Wohneigentumsförderungsgesetz (WEG) mit Mitteln des Bundes erstellt wurde, richtet sich der Mietzins nicht nach dem Referenzzinssatz. Massgebend sind vielmehr die Bestimmungen des WEG. Die Mietzinsen solcher Wohnungen steigen in der Regel alle zwei Jahre um einen bestimmten Prozentsatz an. In den ersten 10 Jahren werden sie nicht kostendeckend vermietet. Durch die regelmässigen Mietzinserhöhungen wird nach ca. 10 Jahren jedoch die Kostendeckung erreicht. Dann beginnt die sogenannte Rückzahlungsphase, d.h. die aufgelaufenen Schulden werden laufend zurückbezahlt. Nach ungefähr 25 Jahren (aber nie später als nach 30 Jahren) ist alles zurückbezahlt. Wenn Sie wissen wollen, ob die Mietzinserhöhung berechtigt ist, wenden Sie sich in einem solchen Fall ans Bundesamt für Wohnungswesen www.bwo.admin.ch.

Stimmt es, dass der Mietzins neuerdings vom Verlauf der Teuerung abhängt und nichts mehr mit dem Hypothekarzins zu tun hat?

Das stimmt zwar nicht, stand aber schon auf der politischen Tagesordnung. 2008 hat der Bundesrat dem Parlament eine Gesetzesänderung vorgeschlagen, wonach die Mietzinsentwicklung ausschliesslich vom Verlauf der Teuerung abhängig sein sollte. Im Nationalrat stiess dieser Vorschlag aber auf Widerstand und wurde in der Folge begraben. Ist ein Mietvertrag mindestens fünf Jahre unkündbar, so kann er gemäss geltendem Recht aber mit einer Indexklausel versehen werden. Das heisst, während der unkündbaren Vertragsdauer kann der Mietzins jährlich der Teuerung angepasst werden. Zulässig ist eine Indexklausel sogar in Verträgen, die nur der Vermieterschaft mindestens fünf Jahre keine Kündigung erlauben, der Mieterschaft aber schon.

Wir bezahlen für unsere 4-Zimmer-Wohnung monatlich 1900 Franken. Können wir eine Mietzinsreduktion verlangen, wenn unsere Nachbarschaft in einer identischen Wohnung nur 1700 Franken bezahlt und die Vormieterschaft sogar nur 1580 Franken bezahlte?

Die Höhe des Mietzinses ist grundsätzlich Verhandlungssache und kann im Mietvertrag beliebig  vereinbart werden. Wenn Sie den Anfangsmietzins nicht innert 30 Tagen seit Mietbeginn angefochten haben, können Sie nichts mehr machen. Dann gilt der Mietzins, der im Vertrag steht. Wenn der Referenzzinssatz sinkt, können Sie allerdings eine Herabsetzung Ihres Mietzinses verlangen. Dass Ihre Nachbar*innen für eine gleichwertige Wohnung weniger bezahlen, spielt rechtlich keine Rolle. Es gibt im Mietrecht kein Gleichbehandlungsgebot. 

Die neue Eigentümerschaft meiner Wohnung hat mir einen neuen Mietvertrag mit höherem Mietzins unterbreitet. Muss ich das akzeptieren?

Nein! Unter Umständen kann die neue Eigentümerschaft den Mietzins zwar erhöhen. Sie muss Ihnen die Mietzinserhöhung aber mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen. Sie können diese dann innert 30 Tage nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde anfechten.

Meine Vermieterschaft nahm bei der Haussanierung auch energetische Verbesserungen vor und wird nun wohl den Mietzins erhöhen. Wie kann ich prüfen, ob sie Förderbeiträge erhalten hat?

Das können Sie seit dem 1. Juli 2014 (Inkrafttreten der neuen Bestimmungen in der Verordnung zu Miete- und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, VMWG) relativ einfach tun: Wenn Sie eine Mietzinserhöhung erhalten, muss die Vermieterschaft auf dem amtlichen Formular angeben, ob sie Fördergelder für wertvermehrende Investitionen erhalten hat. Zugleich ist sie verpflichtet, erhaltene Fördergelder für wertvermehrende Verbesserung bei der Berechnung der Mietzinserhöhung abzuziehen. Der Abzug muss auf den Kosten für die Mehrleistungen und nicht etwa auf den gesamten Investitionskosten erfolgen.

Welcher Anteil der Kosten gilt bei einer Totalsanierung als wertvermehrend?

Gemäss Art. 14 VMWG gelten die Kosten einer umfassenden Überholung in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend. «In der Regel» bedeutet jedoch, das es im Einzelfall auch einmal weniger sein kann. Je weniger eine Liegenschaft in der Vergangenheit unterhalten wurde, desto tiefer ist der wertvermehrende Anteil grundsätzlich anzusetzen.

Ab wann darf die Vermieterschaft den Mietzins infolge von wertvermehrenden Investitionen erhöhen?

Gemäss Art. 14 VMWG darf die Vermieterschaft die Mietzinserhöhung erst ankündigen, wenn die Renovationsarbeiten abgeschlossen sind und die erforderlichen Belege vorliegen. Mehr Mietzins bezahlen müssen Sie dann sogar erst ab dem nächstmöglichen Kündigungstermin.

Meine Vermieterschaft will in meiner Wohnung Bad und Küche erneuern sowie die Wände streichen lassen. Muss ich mir dafür eine Mietzinserhöhung von 300 Franken bieten lassen?

Eine gewisse Mietzinserhöhung werden Sie vermutlich hinnehmen müssen. Ob das gerade 300 Franken sind, muss man jedoch genau prüfen. Das Gesetz erlaubt der Vermieterschaft, bei Mehrleistungen die Miete zu erhöhen. Um eine Mehrleistung oder Wertvermehrung handelt es sich beispielsweise beim Einbau eines Geschirrspülers, wenn Sie bisher noch keinen hatten. Aber auch der Ersatz der bestehenden Kücheneinrichtung wird in der Regel teilweise als Mehrleistung eingestuft, weil die neuen Installationen und Geräte von besserer Qualität sind. Die Badezimmererneuerung ist ein Grenzfall. In der Praxis akzeptieren Schlichtungsbehörden und Gerichte jedenfalls auch nach Badezimmerrenovationen oft eine gewisse Mietzinserhöhung. Anders verhält es sich mit dem Streichen der Wände. Dabei handelt es sich um eine reine Unterhaltsarbeit ohne wertvermehrenden Charakter, die keine Mietzinserhöhung rechtfertigt.

Nach einem Brand in unserer Wohnung musste die Vermieterschaft Renovationsarbeiten vornehmen. Darf sie nun den Mietzins erhöhen?

Die Vermieterschaft darf den Mietzins nur erhöhen, wenn sie wertvermehrende Verbesserungen vorgenommen hat. Für die Wiederherstellung des vorherigen Zustands kann sie nicht mehr Mietzins verlangen. Und für die Zeit, in der die Wohnung nur eingeschränkt oder gar nicht nutzbar war, haben Sie zudem eine Mietzinsreduktion zugute.

Meine Vermieterschaft lässt die Wohnung neu streichen. Darf sie deswegen den Mietzins erhöhen?

Nein, denn bei den Malerarbeiten handelt es sich ausschliesslich um Gebäudeunterhalt, also um Erhalt bzw. Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Eine Mietzinserhöhung ist nur nach Renovationen möglich, die den Wert der Liegenschaft erhöhen.

Als Zusatz zum Mietvertrag habe ich eine Erklärung unterschrieben, die besagt, ich nähme zur Kenntnis, dass der vertragliche Mietzins keine genügende Rendite einbringe. Kann die Vermieterschaft den Mietzins jederzeit erhöhen?

Nein, die Vermieterschaft muss Ihnen eine Mietzinserhöhung auch in diesem Fall unter Einhaltung aller Formalitäten mitteilen (amtlich genehmigtes Formular, bis 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt). Und Sie als Mieterschaft haben das Recht, die Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Durch die Unterzeichnung des erwähnten Vertragsanhangs (sog. Vorbehalt oder Mietzinsreserve) haben Sie nämlich nur zur Kenntnis genommen, dass die Vermieterschaft der Meinung ist, der vereinbarte Mietzins bringe keine ausreichende Rendite ein. Als richtig anerkannt haben Sie das damit aber nicht.

Spielt es eine Rolle, welchen Ertrag die Vermieterschaft aus ihrer Liegenschaft zieht, wenn sie mir eine Mietzinserhöhung anzeigt?

Ja, bei einer Mietzinserhöhung können Sie als Mieterschaft immer auch den Einwand erheben, die Vermieterschaft erziele einen überhöhten Ertrag. Dann muss sie in der Verhandlung der Mietschlichtungsbehörde eine Ertragsberechnung vorlegen.