Steuern, Gebäudeversicherungsprämien, Anschlussgebühren für Kabelnetz, Kanalisation usw., Niederschlagsableitungsgebühr (Meteorwasser), Erschliessungsgebühren, Hypothekar- und Baurechtszinse, Reparaturen und Investitionen. Ausnahmen sind möglich, wenn eine Liegenschaft gemäss dem Bundesgesetz über die Wohneigentumsförderung (WEG) subventioniert wird. Dann gelten die Vorschriften des WEG, die etwas mehr Nebenkosten zulassen als das normale Mietrecht im OR, z.B. Gebäudeversicherungsprämien.

In meinem Mietvertrag steht, als kleiner Unterhalt gälten Reparaturen bis zum Betrag von 1 Prozent des Jahresmietzinses. Ist das zulässig? Nein! Diese Vertragsklauseln sind zwar noch recht verbreitet. Aber es ist ziemlich unbestritten, dass sie vor dem Gesetz nicht standhalten. In einem Mietvertrag kann man die Grenze des kleinen Unterhalts nicht beliebig hoch ansetzen, denn gemäss Art. 256 OR darf die Unterhaltspflicht der Vermieterschaft vertraglich nicht ausgehebelt werden. Nach neuerer Gerichtspraxis gehören nur Reparaturen zum kleinen Unterhalt, die eine handwerklich normal begabte Mieterschaft selber ausführen kann. Bis vor kurzem ging man in der Regel hingegen von einer Grenze bei Reparaturkosten von 150 Franken aus. Vertragsklauseln, die die Limite höher ansetzen, sind eindeutig nicht gültig.

Nein, die Vermieterschaft muss Ihnen eine Mietzinserhöhung auch in diesem Fall unter Einhaltung aller Formalitäten mitteilen (amtlich genehmigtes Formular, bis 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt). Und Sie als Mieterschaft haben das Recht, die Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Durch die Unterzeichnung des erwähnten Vertragsanhangs (sog. Vorbehalt oder Mietzinsreserve) haben Sie nämlich nur zur Kenntnis genommen, dass die Vermieterschaft der Meinung ist, der vereinbarte Mietzins bringe keine ausreichende Rendite ein. Als richtig anerkannt haben Sie das damit aber nicht.

Im meinem Mietvertrag steht, Reparaturen an Sanitärapparaten, Kochplatten etc. gingen zu Lasten der Mieterschaft. Stimmt das? Solche Vertragsklauseln sind zwar weit verbreitet, aber unverbindlich. Sie verstossen gegen die zwingende Gesetzesvorschrift von Art. 256 OR, wonach der normale Liegenschaftsunterhalt auch vertraglich nicht auf die Mieterschaft abgewälzt werden darf.

Darf mir der Mietvertrag vorschreiben, bei einer bestimmten Gesellschaft eine Privathatftpflichtversicherung abzuschliessen? Das geht zu weit. Den Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung darf der Mietvertrag zwar vorschreiben. Die Wahl der Versicherungsgesellschaft muss Ihnen aber frei gestellt sein. 

In meinem Mietvertrag steht, als Mieterschaft müsse ich eine Privathaftpflichtversicherung abschliessen. Muss ich das wirklich? Ja, eine solche Vertragsklausel betrachtet man als gültig. Da die Privathaftpflichtversicherung auch für Mietschäden aufkommt, steht sie in einen sachlichen Zusammenhang mit dem Mietverhältnis. Deshalb handelt es sich nicht um ein unzulässiges Koppelungsgeschäft.

Muss ich als Mieterschaft einen Servicevertrag für den Geschirrspüler abschliessen, wenn das im Mietvertrag steht? Nein. Bei Serviceverträgen für Haushaltsgeräte kommt eine Fachperson in der Regel nur, um Störungen am Gerät zu beheben. Das sind aber Reparaturarbeiten, die die Vermieterschaft aufgrund ihrer Unterhaltspflicht organisieren und bezahlen muss (wenn die Mieterschaft kein Verschulden daran trägt). Ob reine Wartungsverträge zulässig wären, ist eine andere Frage, die sich hier aber nicht stellt. Denn die meisten Serviceverträge für Haushaltsgeräte schliessen periodische Wartungs- und Auffrischungsarbeiten ausdrücklich aus. Beschreibungen von Serviceverträgen bekannter Haushaltsgerätehersteller sind übrigens einfach im Internet zu finden.

Serviceverträge gehen auch nicht unter den sogenannten kleinen Unterhalt, den die Mieterschaft übernehmen muss. Das wären nur Kleinreparaturen, die handwerklich normal begabte Mieter*innen selber vornehmen könen. Klauseln in Mietverträgen, die der Mieterschaft den Abschluss von Serviceverträgen für Störungsbehebungen aufbürden, sind ungültig.

In meinem Mietvertrag steht, das Rauchen in der Wohnung sei verboten. Muss ich mich daran halten? Nein, Rauchen ist zwar ungesund, liegt aber im persönlichen Ermessen jeder einzelnen Person. Ein Rauchverbot im Mietvertrag verstösst nach heutiger Rechtsauffassung gegen die Persönlichkeitsrechte von Mieter*innen und ist somit nicht verbindlich. Auch beim vorzeitigen Auszug gilt: Raucher*innen sind grundsätzlich zumutbare Nachmieter*innen, selbst wenn der bisherige Mietvertrag das Rauchen verbietet. Aber aufgepasst! Einzelne Mietschlichtungsbehörden haben in letzter Zeit schon anders entschieden. Die Entwicklung der Rechtsprechung in diesem Punkt ist im Fluss. Nikotinablagerungen auf Wänden und Decken gelten jedenfalls als übermässige Abnutzung. Beim Auszug können Raucher*innen dafür zur Kasse gebeten werden.

Ich habe keinen schriftlichen Mietvertrag. Ist das ein Problem?

Nein, Sie können ein Mietobjekt auch ohne schriftlichen Vertrag mieten. Auch in diesem Fall haben Sie als Mieterschaft alle gesetzlichen Mieter*innenrechte. Aufgepasst: Auch wer keinen schriftlichen Mietvertrag hat, muss schriftlich kündigen, unter Einhaltung aller Formalitäten. Falls Sie eine mietrechtliche Streitigkeit auf dem Rechtsweg austragen, benötigen Sie natürlich einen Beweis, dass Sie Mieterschaft der betreffenden Wohnung sind. Diesen können Sie erbringen, indem Sie mit Belegen nachweisen, dass Sie Mietzins bezahlt haben. Ein Problem ist das Fehlen eines schriftlichen Mietvertrags nur vor dem Einzug in die betreffende Wohnung. Wenn Sie die Vermieterschaft am vorgesehenen Einzugstermin wider Erwarten nicht einziehen lässt, haben Sie nichts in der Hand, um Ihren Anspruch auf die Wohnung rechtlich durchzusetzen.

Bis zu welchem Zeitpunkt ist der Mietzins zu bezahlen? In den meisten Formular-Mietverträgen findet sich die Bestimmung, dass der Mietzins zu Beginn des Monats geschuldet ist. Fehlt in einem Vertrag eine Regelung über den Zahlungszeitpunkt, sieht das Gesetz eine Zahlung erst am Monatsende vor, ausser etwas anders ist ortsüblich. In den meisten Mietverträgen steht, der «Bruttomietzins ist zahlbar im Voraus auf den Ersten eines Monats.» Dies bedeutet, dass die Zahlung bis zum Ende des Vormonats geleistet werden muss, damit die Vermieterschaft am Ersten des Monats über den Mietzins verfügen kann.

Kann ich von einer mündlichen  Zusage noch zurücktreten, wenn ich die Wohnung doch nicht mieten will? Ja, wahrscheinlich können Sie noch zurücktreten. Grundsätzlich kann man einen Mietvertrag zwar auch mündlich oder sogar stillschweigend abschliessen. Somit ist eine mündliche Zusage an sich gültig. Auch wenn ein Vertrag grundsätzlich mündlich abgeschlossen werden könnte, können sich die Beteiligten aber die schriftliche Form vorbehalten. Das heisst, sie können vereinbaren, dass der Vertrag erst nach der Unterschrift auf einem schriftlichen Exemplar gelten soll. Wenn Ihnen die Vermieterschaft nach einer mündlichen Zusage einen schriftlichen Vertrag zur Unterzeichnung zukommen lässt, ist gemäss einem Urteil des Bundesgerichts vom 2.7.1980 von einem solchen Vorbehalt der schriftlichen Form auszugehen. Also kommt der Mietvertrag nicht zustande, wenn Sie nicht unterzeichnen. 

Ich bin aus einer Genossenschaft ausgezogen, die sich nun weigert, mein Anteilkapital zurückzuzahlen. Dies sei erst Ende Jahr möglich. Ist das üblich? Die Rückzahlung des Anteilsscheinkapitals wird in der Regel in den Statuten der Genossenschaften geregelt. Sehen diese vor, dass die Rückzahlung erst auf Ende Jahr erfolgen kann, haben Sie keinen Anspruch auf eine frühere Auszahlung. Häufig ist in den Stauten auch festgehalten, dass die Anteilscheine zugleich als Depot dienen. Dann kann die Genossenschaft die Rückzahlung verweigern, bis Sie allfällige Instandstellungskosten und noch offene Nebenkosten bezahlt haben.  

Ich will ausserterminlich ausziehen. Meine Genossenschaft akzeptiert aber keine Nachmieterschaft. Muss ich mich damit abfinden? Nein, auch für die Genossenschaften gilt Art. 264 OR.