Wie lange darf sich eine Vermieterschaft Zeit lassen, um der vorgeschlagenen Nachmieterschaft Bescheid zu geben?

Das kommt auf die Umstände an. Aus der Rechtsprechung der Mietgerichte ergibt sich eine Frist von 10 bis 30 Tagen. Bei professionellen Immobilienverwaltungen sollten grundsätzlich 10 bis 20 Tage reichen. Private Vermieterschaften dürfen sich wenn nötig 30 Tage Zeit nehmen. Bei komplexen Verhältnissen, etwa bei Geschäftslokalen, ist der Vermieterschaft unter Umständen eine entsprechend längere Frist einzuräumen.

Muss die Vermieterschaft bei der Suche der Nachmieterschaft behilflich sein?

Nein, das muss sie nur in Ausnahmefällen. Etwa, wenn sie gerade eine Nachmieterschaft kennt oder eine Warteliste führt.

Sind Sozialhilfebezüger*innen als Nachmieterschaft zumutbar?

Ja, wenn eine Bestätigung der Sozialbehörde vorliegt, dass die Unterstützung für den Mietzins ausreicht.

Ich will ausserterminlich ausziehen. Meine Genossenschaft akzeptiert aber keine Nachmieterschaft. Muss ich mich damit abfinden?

Nein, auch für die Genossenschaften gilt Art. 264 OR.

Ich ziehe ausserterminlich aus einer WG aus, in der ich als Untermieterschaft gewohnt habe. Habe ich ebenfalls das Recht Nachmieter*innen zu stellen, wie in einer «normalen Wohnung»? 

Ja, grundsätzlich gilt für alle Mietverhältnisse die gleiche Regel über den ausserterminlichen Auszug: Sie schulden den Mietzins bis zum nächsten regulären Kündigungstermin, ausser Sie können vorher eine zumutbare und zahlungsfähige Nachmieterschaft stellen. In einer WG sind an das Kriterium der Zumutbarkeit natürlich höhere Anforderungen zu stellen. Die vorgeschlagene Person muss zu den verbleibenden Wohngenoss*innen passen. Diese können jemanden mit der Begründung ablehnen, die «Chemie» stimme nicht. Wenn Sie mehrere Interessent*innen melden, z. B. fünf oder zehn, und die verbleibenden WG-Bewohnenden alle ablehnen, stimmt aber vermutlich nicht einfach die «Chemie» nicht. Dann liegt vielmehr der Verdacht nahe, dass sie grundsätzlich keine Nachvermietung wollen. Und dann schulden Sie keinen Mietzins mehr. 

Ich teilte meiner Vermieterschaft im Februar schriftlich mit, dass ich per Ende April vorzeitig aus meiner Wohnung ausziehen möchte. Nun habe ich keine Nachmieterschaft gefunden. Meine Vermieterschaft verlangt nun noch eine ordentliche Kündigung von mir. Darf sie das?

Nein. Wenn Sie keine Nachmieterschaft auf einen früheren Termin finden, gilt die Mitteilung des ausserterminlichen Auszugs automatisch als ordentliche Kündigung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Da Sie die Vermieterschaft im Februar über den ausserterminlichen Auszug informiert haben, haften Sie längstens bis Ende Mai (vorausgesetzt Ihr Mietvertrag sieht eine dreimonatige Kündigungsfrist auf jedes Monatsende vor) für den Mietzins.

Muss die Vermieterschaft die vorgeschlagene Nachmieterschaft akzeptieren?

Nein. Aber wenn die Vermieterschaft die Nachmieterschaft ablehnt, obwohl sie zahlungsfähig und zumutbar ist, sind Sie aus Ihren vertraglichen Verpflichtungen entlassen und müssen ab dem Zeitpunkt keinen Mietzins mehr bezahlen, ab dem die Nachmieterschaft die Wohnung gemietet hätte.

Meine Vermieterschaft erklärt, sie akzeptiere als Nachmieterschaft grundsätzlich keine Ausländer*innen. 

Eine generelle Ablehnung von Ausländer*innen als Nachmieterschaft ist nicht gerechtfertigt. Lehnt die Vermieterschaft einen Nachmieterschaft ab, nur weil sie ausländisch ist, sind Sie aus Ihren vertraglichen Verpflichtungen entlassen und müssen ab dem Zeitpunkt keinen Mietzins mehr bezahlen, ab dem die betreffende Person die Wohnung gemietet hätte. 

Ich habe eine Nachmieterschaft vorgeschlagen, die meiner Meinung nach zumutbar war. Die Vermieterschaft hat sie aber abgelehnt. Wie soll ich vorgehen?

Schreiben Sie der Vermieterschaft zunächst einen eingeschriebenen Brief. Teilen Sie ihr darin mit, dass Sie Ihre Mietzinszahlungen einstellen werden, weil Sie eine zumutbare Nachmieterschaft vorgeschlagen haben. Zahlen Sie ab dem Zeitpunkt, ab dem die Nachmieterschaft die Wohnung gemietet hätte, auch keinen Mietzins mehr. Dann haben Sie zwei Möglichkeiten: Entweder Sie warten ab, ob die Vermieterschaft rechtliche Schritte gegen Sie einleitet. Falls sie Sie betreibt, müssen Sie unbedingt Rechtsvorschlag erheben. Oder Sie leiten von sich aus bei der Schlichtungsbehörde ein Verfahren ein. Letzteres empfiehlt sich insbesondere dann, wenn Sie für die betreffende Wohnung eine Kaution hinterlegt haben.

Was geschieht, wenn die vorgeschlagene Nachmieterschaft die Wohnung doch nicht nimmt?

Wenn sie aus freien Stücken wieder abspringt, haben Sie Pech. Dann schulden Sie der Vermieterschaft weiterhin den Mietzins. Anders verhält es sich, wenn die Vermieterschaft der Nachmieterschaft zulange keinen Bescheid gegeben hat oder diese durch ihr Verhalten vom Vertragsabschluss abgeschreckt hat. Dann sind Sie aus Ihren vertraglichen Verpflichtungen entlassen und müssen ab dem Zeitpunkt keinen Mietzins mehr bezahlen, ab dem die Nachmieterschaft die Wohnung gemietet hätte.

Ich hatte eine Nachmieterschaft für meine bisherige Wohnung gefunden. Nun will sie die Wohnung doch nicht. Kann sie abspringen, wenn sie das Anmeldeformular unterzeichnet hatte?

Ja, Nachmietinteressent*innen können abspringen. Mit der Unterschrift auf einem Anmeldeformular verpflichtet sie sich nicht, die betreffende Wohnung wirklich zu mieten. Sie bekundet damit nur sein Interesse.

Ich möchte ausserterminlich ausziehen. Die Vermieterschaft stellt sich nun auf den Standpunkt, die von mir vorgeschlagene Nachmieterschaft könne die Wohnung nur befristet bis Ende März mieten, da ich auf diesen Termin gekündigt habe. Kann sie das?

Diese Auffassung hört man hin und wieder, sie ist aber eindeutig falsch. Streng nach dem Wortlaut des Gesetzes hat die Ansicht Ihrer Vermieterschaft zwar eine gewisse Logik. Sie widerspricht aber dem Sinn von Art. 264 OR, der vorzeitig ausziehenden Mieter*innen das Recht einräumt, eine Nachmieterschaft zu stellen, damit sie von der Pflicht zur Mietzinszahlung befreit sind. Es ist nicht bekannt, dass eine Mietschlichtungsbehörde oder ein Gericht das jemals anders gesehen hätten. Anders verhält es sich, wenn die Vermieterschaft kündigt und Sie als Mieterschaft sich anschliessend entscheiden, vorher auszuziehen. Dann kann sich die Vermieterschaft tatsächlich auf den Standpunkt stellen, es handle sich um ein befristetes Mietverhältnis und sie gewähre einer Nachmieterschaft nur einen begrenzten Mietvertrag. Auch in solchen Fällen gibt es allerdings Verhandlungsargumente, die Vermieterschaft zur vorzeitigen Entlassung aus dem Mietverhältnis zu bewegen. Etwa indem Sie sie vor die Alternative stellen: «Entweder entlassen Sie mich vorzeitig aus dem Mietverhältnis oder ich reiche bei der Mietschlichtungsbehörde ein Erstreckungsbegehren ein».

Ich ziehe ausserterminlich auf Ende Februar aus und suche eine Nachmieterschaft. Die Vermieterschaft will die Wohnung bis im April renovieren. Muss ich für den März noch Mietzins bezahlen?

Nein, für die Zeit der Renovation kann die Vermieterschaft keinen Mietzins verlangen.

Nachdem ich eine Nachmieterschaft gemeldet habe, vermietete die Vermieterschaft dieser nun eine andere Wohnung im gleichen Haus. Muss ich weiterhin Mietzins bezahlen?

Nein, Sie haben die Nachmieterschaft für Ihre bisherige Wohnung gemeldet. Wenn die Vermieterschaft Ihrer Nachmieterschaft eine andere Wohnung zuhält, ist das ihr Problem. Sie schulden ihr keinen Mietzins mehr.

Ich ziehe Ende März ausserterminlich aus und habe der Vermieterschaft zwei Nachmieter*innen gestellt, die die Wohnung auf 1. April mieten. Muss ich die Miete für April noch bezahlen, wenn die Vermieterschaft die Wohnung einer anderen Person gibt, die erst ab 1. Mai einzieht?

Nein, müssen Sie nicht. Wenn sich die Vermieterschaft für eine Nachmieterschaft entscheidet, die die Wohnung erst zu einem späteren Zeitpunkt als andere zumutbare und zahlungsfähige Interessent*innen übernehmen will, hat sie die finanziellen Folgen selbst zu tragen.

Darf die Vermieterschaft von der Nachmieterschaft einen höheren Mietzins verlangen?

Dagegen kann man nicht viel unternehmen. Der Mietzins zu Beginn eines Mietverhältnisses ist weitgehend Verhandlungssache, wobei die Mieter*innen natürlich meistens am kürzeren Hebel sitzen. Unter gewissen Voraussetzungen kann die neue Mieterschaft den Anfangsmietzins allerdings als missbräuchlich anfechten. Sie als vorzeitig ausziehende Mieterschaft muss das allerdings nicht kümmern. Springt die Nachmieterschaft wegen der Mietzinserhöhung ab, sind Sie ab dem Zeitpunkt von Ihrer Pflicht zur Mietzinszahlung befreit, ab dem die Nachmieterschaft die Wohnung übernommen hätte. 

Was kann ich tun, wenn ich eine Nachmieterschaft suche und die Vermieterschaft den Mietzins erhöhen will?

Suchen Sie trotzdem eine Nachmieterschaft zum jetzigen Mietzins. Wenn diese die Wohnung dann nicht nimmt, weil die Vermieterschaft mehr als bisher verlangt, ist das nicht Ihr Problem. In diesem Fall sind Sie von Ihren mietvertraglichen Pflichten befreit und müssen ab dem Zeitpunkt keinen Mietzins mehr bezahlen, ab dem die Nachmieterschaft die Wohnung gemietet hätte.

Ich ziehe vorzeitig aus und suche eine Nachmieterschaft. Das ist aber schwierig, weil sich die Vermieterschaft weigert, dringend notwendige Unterhaltsarbeiten auszuführen.

Wenn Nachmietinteressent*innen absagen, weil sich die Vermieterschaft weigert, Mängel an der Mietwohnung zu beheben, sind Sie von Ihren Verpflichtungen befreit. Sie müssen ab dem Zeitpunkt keinen Mietzins mehr bezahlen, ab dem die betreffenden Interessent*innen die Wohnung gemietet hätten, wenn die Vermieterschaft zur Behebung der Mängel bereit gewesen wäre. Wichtig ist, dass Sie als ausziehende Mieterschaft die betreffenden Mängel ausdrücklich beanstanden.

Ich habe meine Wohnung im Juni ordentlich auf Ende September gekündigt. Kann ich früher aus dem Mietvertrag aussteigen, wenn ich nachträglich eine Nachmieterschaft stelle?

Nein. Eine ordentliche Kündigung kann nicht nachträglich in einen ausserterminlichen Auszug umgewandelt werden. Wenn Sie den Mietvertrag ordentlich (d.h. unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist und dem vertraglichen Kündigungstermin) kündigen und im Kündigungsschreiben der Vermieterschaft gegenüber nichts von einem ausserterminlichen Auszug erwähnen, dann sind Sie verpflichtet den Mietzins bis zum Ende der Kündigungsfrist zu bezahlen. Oft akzeptieren Vermieterschaften aber auch noch nachträglich eine Nachmieterschaft, wenn sie nicht selber eine neue Mieterschaft suchen möchten.

Meine Vermieterschaft behauptet, ich als Mieterschaft müsse für ihre Inseratekosten aufkommen, wenn ich ausserterminlich  kündige.

Das stimmt nicht. Richtig ist, dass Sie als ausziehende Mieterschaft in erster Linie Nachmieter*innen suchen müssen. Wenn die in erster Linie daneben auch noch inseriert, ist das jedoch ihre Sache. Die Inseratekosten gehen in diesem Fall zu ihren Lasten. 

Muss ich den Mietzins noch für den ganzen März bezahlen, wenn ich beispielsweise schon am 20. ausziehe?

Grundsätzlich ja. Es sei denn, die Vermieterschaft beginnt nach der Wohnungsabgabe gleich zu renovieren oder lässt eine Nachmieterschaft einziehen. Drängt die Vermieterschaft auf einen vorzeitigen Auszug, lassen Sie sich von ihr am besten schriftlich eine entsprechende Rückerstattung des Mietzinses zusichern.

Meine Vermieterschaft stellte mir eine Rechnung von 200 Franken für die Umtriebe durch den ausserterminlichen Auszug zu. Muss ich das bezahlen, auch wenn ich eine Nachmieterschaft stellte?

Nein! Die Regelung des ausserterminlichen Auszugs in Art. 264 OR ist abschliessend und kann auch vertraglich nicht abgeändert werden. Demnach schulden Sie der Vermieterschaft den Mietzins bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin, ausser es findet sich eine zumutbare und zahlungsfähige Nachmieterschaft. Darüberhinaus kann die Vermieterschaft nichts von Ihnen verlangen. Durch einen ausserterminlichen Auszug entsteht der Vermieterschaft in Wirklichkeit ja auch gar kein zusätzlicher Aufwand. Würden Sie erst am nächsten ordentlichen Kündigungstermin ausziehen, fielen die gleichen Umtriebe einfach ein paar Monate später an.