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Der kleine Unterhalt
Reparaturen und Unterhalt an der Wohnung sind eine Gegenpflicht der Vermieterschaft für den Mietzins. Es gibt aber eine Ausnahme: Mieter*innen müssen kleine Mängel in der Wohnung selber beheben.
Das Wichtigste in Kürze
- Der kleine Unterhalt ist Sache der Mieterschaft
- Reparaturen durch Fachpersonen muss die Vermieterschaft bezahlen
- Prozentklauseln im Mietvertrag sind ungültig
Was ist der kleine Unterhalt?
Reparaturen und Unterhalt an der Wohnung sind eine Gegenpflicht der Vermieterschaft für den Mietzins. Es gibt aber eine Ausnahme: Mieter*innen müssen kleine Mängel in der Wohnung selber beheben. Allerdings nur, wenn das mühelos von Hand geht und ohne spezielles Fachwissen möglich ist. Im Fachjargon spricht man vom sogenannten «kleinen Unterhalt». Darunter fallen zum Beispiel das Ölen von Scharnieren oder das Anziehen einer lockeren Schraube bei einer Steckdose. Zu Kleinreparaturen gehört auch das Entstopfen des Abwassersyphons beim Lavabo, sofern er mit einfachen Handgriffen geöffnet werden kann.
Auch Kleinteile muss die Mieterschaft bezahlen
Kleinteile wie Backbleche, Filter beim Dampfabzug oder Zahngläser, Duschschläuche etc. müssen von Mieter*innen ersetzt werden. Dies aber nur, wenn der Gegenstand im Fachhandel erhältlich ist. Weit verbreitet ist eine Kostengrenze für Material bis 150 Franken. Die Mieterschaft muss Kleinteile auch dann auf eigene Kosten ersetzen, wenn deren Lebensdauer bereits abgelaufen ist. Bringen Sie spätestens beim Auszug bzw. vor der Wohnungsabgabe alles in Ordnung, das unter den sogenannten «kleinen Unterhalt» fällt.
Was fällt nicht mehr unter Kleinreparaturen?
Reparaturen oder Reinigungen von Gegenständen, die Mieter*innen nicht mehr selber erledigen können, gehen auf die Rechnung der Vermieterschaft. Dazu gehören z.B. das Entstopfen der Hauptleitung für das Abwasser, die Reparatur des Geschirrspülers durch eine Fachperson oder das Reinigen von Fensterläden, wenn das ohne Gerüst gefährlich ist. Verlangen Sie in diesen Fällen von der Vermieterschaft schriftlich die Beseitigung des Mangels, und geben Sie keinesfalls selbst dem Handwerksbetrieb einen entsprechenden Auftrag. Erhalten Sie von der Vermieterschaft später eine Rechnung für die Reparatur, sollten Sie diese per Einschreiben zurückweisen.
Merkblätter und Musterbriefe
Kleingedrucktes im Mietvertrag ist nicht immer gültig
Ungültig sind Klauseln im Mietvertrag, wonach Mieter*innen mehr als Kleinreparaturen selber beheben müssen, beispielsweise, dass die Mieterschaft Rechnungen im Betrag von bis zu einem Prozent der Jahresmiete in jedem Fall selber bezahlen muss.
Kleinreparaturen beim Einzug
Entdeckt die Mieterschaft beim Einzug in eine neue Wohnung Mängel, die zum keinen Unterhalt gehören, so müssen diese von der Vermieterschaft behoben werden. Teilen Sie dazu der Vermieterschaft schriftlich mit, was nicht in Ordnung ist.
Merkblätter und Musterbriefe
Schäden durch die Mieterschaft
Schäden, die durch übermässige Abnutzung oder durch ein Missgeschick entstanden sind, muss die Mieterschaft respektive deren Privathaftpflichtversicherung bezahlen. Mehr dazu lesen Sie unter Mängel und Schäden.
Tipps aus dem Alltag
Wo liegt die Grenze, bis zu der ich als Mieterschaft eine Reparatur selber bezahlen muss?
Genau festgelegt ist diese Grenze nirgends. In letzter Zeit haben verschiedene Gerichte entschieden, zum kleinen Unterhalt gehörten nur Reparaturen, die handwerklich normal begabte Mieter*innen selber ausführen können. Sobald Fachkenntnisse nötig sind, sei die Grenze des kleinen Unterhalts überschritten und die Vermieterschaft müsse für die Reparatur aufkommen. Diese Praxis scheint sich inzwischen in der ganzen Schweiz immer mehr durchzusetzen. Früher ging man eher von der Faustregel aus, die Grenze des kleinen Unterhalts liege bei Reparaturkosten von 150 Franken. Wichtig ist zu wissen: Was in Sachen kleiner Unterhalt im Mietvertrag steht, ist nicht unbedingt verbindlich. Denn Art. 256 OR lässt nur wenig Raum zu vertraglichen Einschränkungen der Unterhaltspflicht der Vermieterschaft.
Mein 15-jähriger Kühlschrank musste schon dreimal repariert werden. Das wurde mir jeweils mit 120 Franken in Rechnung gestellt. Ist das korrekt?
Nein! Sofern die Reparaturen den Beizug einer Fachperson erfordern, kann nicht von kleinem Unterhalt zulasten der Mieterschaft ausgegangen werden. Verschiedene Gerichte haben in letzter Zeit entschieden, zum kleinen Unterhalt gehörten nur Reparaturen, die eine handwerklich normal begabte Mieterschaft selber ausführen kann. Aber auch früher, als man noch von einer Grenze des kleinen Unterhalts bei Reparaturkosten von 150 Franken ausging, hätten Sie nicht für diese Kühlschrankreparaturen aufkommen müssen. Wenn ein Kühlschrank so alt ist und so häufig eine Reparatur benötigt, muss man ihn ersetzen. Und das ging schon immer zu Lasten der Vermieterschaft.
Die Reparatur eines Reglers am Herd kostet 100 Franken. Muss ich als Mieterschaft dafür aufkommen?
Nein! Weil der Regler durch eine Fachperson ausgetauscht werden muss, geht die Reparatur nicht zu Ihren Lasten. Verschiedene Gerichte haben in letzter Zeit entschieden, zum kleinen Unterhalt gehörten nur Reparaturen, die eine handwerklich normal begabte Mieterschaft selber ausführen kann. Sie können also verlangen, dass die Vermieterschaft eine entsprechende Fachperson kommen lässt.
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