Am ersten Tag der Mietdauer. Wenn Sie eine Wohnung ab April gemietet haben, also am 1. April. Ist dieser ein Sonn- oder Feiertag, verschiebt sich der Einzugstermin allerdings auf den nächsten Werktag. Heutzutage geht man davon aus, dass das auch für Samstage gilt. In gegenseitiger Absprache kann man den Einzugszeitpunkt natürlich beliebig verschieben.

Ja, grundsätzlich darf man. Es gibt kein generelles Verbot, an Sonn- und Feiertagen umzuziehen. Allerdings sollte man auf die anderen Mieter*innen im Haus Rücksicht nehmen. Mit einem lauten Möbeltransport am frühen Sonntagmorgen oder an Heiligabend kann man es sich leicht mit der neuen Nachbarschaft verscherzen.

In diesem Fall können Sie der Vermieterschaft eine Frist von einigen Tagen ansetzen und dann vom Mietvertrag zurücktreten, wenn die Wohnung noch immer nicht bezogen werden kann. Aber aufgepasst: Das Rücktrittsrecht haben Sie nur, wenn das Wohnen in den betreffenden Räumlichkeiten wirklich unmöglich oder unzumutbar ist. Ist dies nicht der Fall, sondern die Benutzung des Mietobjekts einfach nur beeinträchtigt, haben Sie bloss Anspruch auf eine Mietzinsreduktion und allenfalls Schadenersatz.

Die meisten Mieter*innen sind daran jedoch nicht interessiert, da sie auf das betreffende Mietobjekt angewiesen sind. In diesem Fall können sie am Mietvertrag festhalten. Den Mietzins schulden sie dann aber erst vom Zeitpunkt an, in dem ein Einzug möglich ist.

Sowohl bei einem Rücktritt vom Vertrag als auch bei einem unfreiwilligen späteren Einzug schuldet die Vermieterschaft vollen Schadenersatz. Unter Umständen muss sie also für Hotelübernachtungen und die Einlagerung von Möbeln aufkommen. Aus Beweisgründen ist es wichtig, dass Sie in einem eingeschriebenen Brief an die Vermieterschaft festhalten, dass Sie einziehen wollten und nicht konnten.

Ziehen Sie freiwillig erst nach Mietbeginn ein, schulden Sie von Anfang an den vollen Mietzins. War ein Einzug hingegen nicht rechtzeitig durch die Vermieterschaft ermöglicht, müssen Sie den Mietzins erst von der Bezugsbereitschaft an bezahlen. War die Wohnung eingeschränkt benutzbar, ist ein reduzierter Mietzins geschuldet.

Bei Mietantritt gilt die Regelung von Art. 259 OR nicht, wonach kleine Ausbesserungen zulasten der Mieterschaft gehen. Die Vermieterschaft muss der Mieterschaft das Mietobjekt ohne jeglichen Mangel übergeben, sei dieser auch noch so geringfügig. Da dies in Wirklichkeit natürlich nicht immer der Fall ist, erstellen Sie als Mieterschaft in den ersten 10 bis 14 Tagen nach dem Einzug eine Mängelliste, die auch kleine Schäden enthält. Sonst riskieren Sie, beim Auszug für diese aufkommen zu müssen.

Bei Mietbeginn haben Sie als Mieterschaft zwar Anspruch auf eine Wohnung ohne Mängel. Dabei stellt sich jedoch die Frage, was als Mangel gilt. Grundsätzlich liegt dann ein Mangel vor, wenn das Mietobjekt nicht den Zustand aufweist, den Sie erwarten können. Wenn Ihnen die Vermieterschaft ausdrücklich zugesichert hat, die Wohnung werde neu gestrichen, muss sie das also tun. Hat sie hingegen nichts Derartiges versprochen, gilt der Grundsatz «wie gesehen, so gemietet». Das heisst, Sie haben bei Vertragsabschluss gesehen, dass die Wände etwas abgenutzt sind, und die Wohnung trotzdem gemietet. Also müssen Sie das akzeptieren. Irgendwo hat der Grundsatz «wie gesehen, so gemietet» aber seine Grenze. Wenn an den Wänden beispielsweise die Farbe abblättert, wenn sie schwarze Stellen aufweisen oder nach Zigarettenrauch riechen, ist die betreffende Wohnung nicht wirklich nutzbar. Damit müssen Sie auch ohne ausdrückliche Zusicherung nicht rechnen, also liegt ein Mangel vor. Da die Grenze zum Mangel nirgends eindeutig definiert ist, lassen Sie sich bei Vertragsabschluss am besten eine schriftliche Zusicherung geben, wenn es Ihnen wichtig ist, dass neu gestrichen wird.

Ja! Beim Einzug muss die Wohnung sauber sein. Ist sie das nicht, halten Sie das in einem eingeschriebenen Brief oder im Übernahmeprotokoll fest, und verlangen Sie von der Vermieterschaft eine Nachreinigung. Setzen Sie ihr dazu eine kurze, angemessene Frist. Kommt die Vermieterschaft der Forderung nicht nach, so können Sie selber reinigen lassen und der Vermieterschaft die Rechnung zustellen.

Sind wir verpflichtet den Teppich beim Auszug zu entfernen, wenn beim Einzug im Antrittsprotokoll vermerkt wurde: «Teppich von der Vormieterschaft verlegt»?

1988 hat das waadtländische Kantonsgericht zwar einmal entschieden, gestützt auf eine solche Bemerkung im Übernahmeprotokoll könne die Vermieterschaft von Ihnen nicht verlangen, den fraglichen Teppich zu entfernen. Dies wäre nur der Fall, wenn im Mietvertrag oder Protokoll  ausdrücklich stehen würde, Sie müssten das tun. Obwohl die Urteilsbegründung des Waadtländer Kantonsgerichts sehr überzeugt, hat sich diese Praxis aber nicht überall durchgesetzt. In vielen Deutschschweizer Kantonen könnte Ihre Vermieterschaft mit guten Erfolgsaussichten auf ihrem Standpunkt beharren. 

Ich bin in eine feuchte Wohnung eingezogen. Auf den Wänden bildet sich Schimmelpilz. Meine Vermieterschaft sagt, ich hätte die Wohnung bei Vertragsabschluss so akzeptiert. Stimmt das?

Ihre Vermieterschaft befindet sich im Unrecht. Ihre Wohnung weist eindeutige Mängel auf, die sogar dann behoben werden müssen, wenn Sie sie bei Vertragsabschluss gekannt haben. Sie können als Druckmittel den Mietzins amtlich hinterlegen und haben eine Mietzinsreduktion zugute, bis die Mängel behoben sind.

Meine neue Wohnung hat keinen Telefonanschluss. Kann ich verlangen, dass die Vermieterschaft einen installieren lässt?

Nein, ausser die Vermieterschaft hat Ihnen bei Vertragsabschluss ausdrücklich einen Telefonanschluss zugesichert. Grundsätzlich gilt: Zugesichert ist die Wohnung in dem Zustand, in dem sie sich bei Vertragsabschluss befunden hat. Ausser die Vermieterschaft macht ausdrücklich weitergehende Zusagen.

Wer muss die Kosten tragen, wenn der Telefonanschluss beim Einzug in der Wohnung nicht richtig funktioniert?

Der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) hat lange die Ansicht vertreten, die Vermieterschaft müsse für die Kosten der Elektrikfirma aufkommen. Denn wenn in einer Wohnung bei Abschluss des Mietvertrags ein Telefonanschluss zu sehen ist, dürften Sie sich als künftige Mieterschaft darauf verlassen, dass dieser funktioniert. Diese Ansicht wird allerdings mehr und mehr in Frage gestellt. Immer häufiger geht man davon aus, einen Telefonanschluss funktionsfähig zu machen, gehöre zur individuellen Wohnungsausrüstung durch die Mieterschaft. Und dafür gibt es durchaus Argumente. Zum Anschluss des Telefons und anderer Fernmeldegeräte sind zunehmend individuelle Lösungen nötig. Die 0815-Steckdose, in die jedes Telefon passt, gehört weitgehend der Vergangenheit an. Beim Bezug einer neuen Wohnung können Sie nicht einfach davon ausgehen, dass die passenden Anschlüsse für Ihre Fernmeldegeräte vorhanden sind. Wenn grundlegende Zuleitungen in der Hauptverteilung des Hauses fehlen oder defekt sind, können Sie aber nach wie vor von der Vermieterschaft eine Behebung dieser Mängel verlangen.