Bei Ihrem Auszug müssen Sie wieder den ursprünglichen Zustand herstellen, sofern die Vermieterschaft das verlangt. Zudem haben Sie bei massiven Eingriffen in die Bausubstanz unter Umständen sogar eine Kündigung zu gewärtigen. Lassen Sie sich daher die Zustimmung der Vermieterschaft immer in schriftlicher Form geben.

Ja, Art. 260a OR verlangt ausdrücklich Schriftlichkeit. Es empfiehlt sich, diese Formalität ernst zu nehmen, auch wenn Sie sich mit der Vermieterschaft gut verstehen. Denn erstens kann sich leider auch ein gutes zwischenmenschliches Verhältnis trüben. Zudem kann es sein, dass das Haus bis zu Ihrem Auszug verkauft wird oder dass die Vermieterschaft stirbt. Dann haben Sie es bei der Wohnungsabgabe mit jemand anderem zu tun, der nichts von einer früheren mündlichen Zusage weiss.

Das ist eine Streitfrage. Für bauliche Veränderungen an der Mietwohnung benötigen Sie gemäss Art. 260a OR die schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft. Die Frage ist nun, ob man bei der Installation einer modernen Waschmaschine von einer baulichen Veränderung reden kann. Abänderungen an den Sanitäranlagen sind dazu heutzutage kaum mehr nötig. Zu berücksichtigen sind aber auch der allenfalls erhöhte Wasserverbrauch, den andere Mieter*innen über die Nebenkosten mitfinanzieren, und allfällige Lärmemissionen. Insofern kann die Installation einer eigenen Waschmaschine schon Auswirkungen auf die gesamte Liegenschaft haben. Vorsichtshalber sollten Sie also die Zustimmung der Vermieterschaft oder der Verwaltung einholen. Wichtig ist auch, dass Sie über eine Haftpflichtversicherung verfügen, die bei einem allfälligen Wasserschaden aufkommen würde. Der Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung ist aber ohnehin allen zu empfehlen.

Um eine Renovation zu planen, darf die Vermieterschaft Ihre Wohnung zwar betreten. Eine Vorankündigungsfrist von zwei Stunden ist aber viel zu kurz. Die Vermieterschaft muss ihren Besuch mindestens 24 oder 48 Stunden im Voraus ankündigen. Aber auch wenn sie diese Frist einhält, können Sie sie abweisen, wenn Ihnen der vorgesehene Termin sehr ungelegen kommt. Am besten schlagen Sie dann einen anderen Termin vor. 

Nein, Sie können die Vermieterschaft nicht daran hindern, die Küche zu erneuern. Das ist ihr Recht als Eigentümerschaft der Liegenschaft. Sie muss Ihnen die Renovationsarbeiten aber rechtzeitig ankündigen, also mindestens zwei bis drei Monate vorher. Zudem muss die Vermieterschaft alles Zumutbare unternehmen, um die Unannehmlichkeiten für Sie so gering wie möglich zu halten. Nicht zulässig ist eine Küchenerneuerung nur im gekündigten Mietverhältnis, also zwischen Kündigung und Auszug. Ob Sie als Mieterschaft gekündigt haben oder die Vermieterschaft, spielt dabei keine Rolle. Nach der Erneuerung der Küche kann die Vermieterschaft vermutlich sogar den Mietzins erhöhen. Dabei kommt es darauf an, ob und wie stark die Renovation eine Wertvermehrung darstellt. Für die Dauer der Renovationsarbeiten haben Sie hingegen Anspruch auf eine Mietzinsreduktion als Entschädigung für Ihre Unannehmlichkeiten.

Nein, die Vermieterschaft darf Umbauarbeiten nur vornehmen, wenn diese für Sie zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. Da Sie bereits gekündigt haben, sind Umbauarbeiten in Ihrer Wohnung nicht zulässig. Wieweit Sie in anderen Gebäudeteilen zulässig sind, kommt auf die Umstände an. Wenn Sie durch die Arbeiten im Estrich stark beeinträchtigt werden, müssen Sie diese nach unserer Ansicht während der Kündigungsfrist auch nicht hinnehmen.

Die Vermieterschaft darf den Mietzins nur erhöhen, wenn sie wertvermehrende Verbesserungen vorgenommen hat. Für die Wiederherstellung des vorherigen Zustands kann sie nicht mehr Mietzins verlangen. Und für die Zeit, in der die Wohnung nur eingeschränkt oder gar nicht nutzbar war, haben Sie zudem eine Mietzinsreduktion zugute. 

Das können Sie seit dem 1. Juli 2014 (Inkrafttreten der neuen Bestimmungen in der Verordnung zu Miete- und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, VMWG) relativ einfach tun: Wenn Sie eine Mietzinserhöhung erhalten, muss die Vermieterschaft auf dem amtlichen Formular angeben, ob sie Fördergelder für wertvermehrende Investitionen erhalten hat. Zugleich ist sie verpflichtet, erhaltene Fördergelder für wertvermehrende Verbesserung bei der Berechnung der Mietzinserhöhung abzuziehen. Der Abzug muss auf den Kosten für die Mehrleistungen und nicht etwa auf den gesamten Investitionskosten erfolgen.

Nein, denn bei den Malerarbeiten handelt es sich ausschliesslich um Gebäudeunterhalt, also um Erhalt bzw. Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Eine Mietzinserhöhung ist nur nach Renovationen möglich, die den Wert der Liegenschaft erhöhen.

Gemäss Art. 14 VMWG gelten die Kosten einer umfassenden Überholung in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend. «In der Regel» bedeutet jedoch, das es im Einzelfall auch einmal weniger sein kann. Je weniger eine Liegenschaft in der Vergangenheit unterhalten wurde, desto tiefer ist der wertvermehrende Anteil grundsätzlich anzusetzen.  

Ja, das kann sie. Denn das Parkett stellt einen Mehrwert dar. Würde die Vermieterschaft den alten Teppich durch einen  neuen ersetzen, wäre grundsätzlich von einer reinen Unterhaltsarbeit auszugehen. In diesem Fall könnte die den Mietzins nicht erhöhen. Verlegt die Vermieterschaft hingegen ein Parkett, gilt die Preisdifferenz zwischen diesem und einem neuen Teppich als Mehrwert, den sie auf den Mietzins überwälzen darf.