Unter welchen Voraussetzungen habe ich als Mieterschaft Anspruch auf Erstreckung des Mietverhältnisses?

Wenn die Kündigung für Sie eine Härte darstellt. Diese ist gegen die Bedürfnisse der Vermieterschaft abzuwägen. Der Entscheid über eine Mieterstreckung ist somit Ermessenssache. In Wirklichkeit ist eine Mieterstreckung heutzutage Routine. Fast alle Mieter*innen verlangen eine Mieterstreckung, wenn sie eine Kündigung erhalten. Und in aller Regel erhalten sie auch eine.

Wie lange wird ein Mietverhältnis erstreckt?

Das ist Ermessenssache. Die Schlichtungsbehörde nimmt dazu eine Abwägung der Interessen von Mieterschaft und Vermieterschaft vor. Laut Gesetz kann bei Wohnungen maximal vier und bei Geschäftsräumen sechs Jahre erstreckt werden. Diese Maximaldauer wird aber selten gewährt, jedenfalls nicht in einem ersten Schritt. Gemäss Gesetz kann nach Ablauf der ersten Erstreckung eine zweite verlangt werden. Beide Erstreckungen zusammen dürfen die gesetzliche Maximaldauer von vier beziehungsweise sechs Jahren jedoch nicht überschreiten. Für eine zweite Erstreckung müssen Sie als Mieterschaft allerdings sehr schwerwiegende Gründe vorbringen. Wird im Schlichtungsverfahren ausdrücklich nur eine einmalige Erstreckung festgelegt, ist eine Zweiterstreckung ausgeschlossen.

Kann auch eine Untermieterschaft Mieterstreckung verlangen?

Wenn Sie als Hauptmieterschaft Ihrer Untermieterschaft kündigen, kann diese ganz normal die Kündigung als missbräuchlich anfechten und Mieterstreckung verlangen. Das Untermietverhältnis kann jedoch nicht über das Ende des Hauptmietverhältnisses hinaus erstreckt werden. Kündigt die Hauseigentümerschaft Ihnen als Hauptmieterschaft, und Sie wohnen selbst nicht auch in der betreffenden Wohnung, hat die Untermieterschaft schlechte Karten. Sie selbst kann in diesem Fall gegenüber der Eigentümerschaft nämlich keine Erstreckung verlangen, das müssten Sie als Hauptmieterschaft tun. Sie können aber keine Härte geltend machen, weil Sie persönlich nicht von der Kündigung betroffen sind. Folglich wird keine Erstreckung gewährt. Wurde ein Untermietverhältnis vor allem deshalb abgeschlossen, um das Erstreckungsrecht der Bewohner*innen einer Wohnung zu umgehen, muss Ihnen die zuständige Schlichtungsbehörde allerdings trotzdem ein Erstreckungsrecht gewähren.

Ich möchte die Kündigung nicht anfechten, weil ich eine Wohnung in Aussicht habe. Meine Vermieterschaft besteht darauf, dass ich die Miete bis zum von ihr gesetzten Kündigungstermin bezahle. Eine Nachmieterschaft finde ich kaum, da die Wohnung ja gekündigt ist. 

Ihre Vermieterschaft ist unfair. Faire Vermieterschaften bieten Mieter*innen gleichzeitig mit der Kündigung an, unter Voranzeige von 30 Tagen auf Ende eines Monats auszuziehen. Dieses Recht erhalten Mieter*innen übrigens automatisch, wenn sie eine Erstreckung verlangen. Faktisch sind Sie somit gezwungen, die Kündigung fristgerecht an der Schlichtungsbehörde anzufechten und eine Erstreckung zu verlangen. Vielleicht lenkt die Vermieterschaft doch noch ein, wenn Sie ihr dies in Aussicht stellen.

Ich wohne in einer WG. Wir haben von der Vermieterschaft die Kündigung erhalten. Ich bin der Meinung, dass es sich um eine missbräuchliche Kündigung handelt. Besteht die Möglichkeit, dass ich die Kündigung alleine anfechte, wenn mich meine Mitbewohner*innen nicht unterstützen?

Ja, es gibt diese Möglichkeit. Das Bundesgericht hielt in einem Entscheid von Dezember 2014 fest, dass das Recht, sich einer missbräuchlichen Kündigung zu widersetzen, jeder Mitmieterschaft einzeln zustehe, d.h. dass eine Mitmieterschaft alleine die Kündigung anfechten kann. Wichtig zu wissen ist aber, dass in einem solchen Fall zusammen mit der Vermieterschaft gleichzeitig die Mitmieter*innen eingeklagt werden müssen. Am besten lässt man sich von einer Fachperson des Mieterinnen- und Mieterverbandes über das Vorgehen beraten.

Kann auch die Vermieterschaft fristlos kündigen?

Nur in Ausnahmefällen. Gemäss Artikel 257f OR kann die Vermieterschaft fristlos kündigen, wenn Sie als Mieterschaft dem Mietobjekt vorsätzlich schweren Schaden zufügen. Das wäre also beispielsweise der Fall, wenn Sie in Ihrer Wohnung Feuer legten oder sich mit der Motorsäge an den Wänden zu schaffen machten. In nicht ganz so schwerwiegenden Fällen kann die Vermieterschaft kurzfristig kündigen, mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats. Gemäss Artikel 257f OR ist dies möglich, wenn eine Mieterschaft trotz schriftlicher Mahnung dermassen gegen ihre Sorgfalts- oder Rücksichtspflicht verstösst, dass ihr weiterer Verbleib in der Wohnung den anderen Hausbewohnenden oder der Vermieterschaft nicht mehr zuzumuten ist. Auch für eine derartige kurzfristige Kündigung müssen jedenfalls recht schwerwiegende Pflichtverstösse vorliegen, die sich zudem beweisen lassen. In Wirklichkeit werden viele derartige Kündigungen aufgehoben, wenn die betroffene Mieterschaft sie anficht.

Kann die Vermieterschaft fristlos kündigen, wenn ich den Mietzins nicht bezahle?

Fristlos nicht, aber kurzfristig. Wenn Sie Mietzinsen oder Nebenkosten nicht rechtzeitig bezahlen, kann Ihnen die Vermieterschaft eine Zahlungsfrist von 30 Tagen ansetzen und androhen, dass sie sonst kündige. Bezahlen Sie dann nicht innert diesen 30 Tagen, kann die Vermieterschaft mit einer Frist von weiteren 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen. Ein Beispiel: Sie bezahlen Ende September den fälligen Mietzins nicht. Am 10. Oktober erhalten Sie einen eingeschriebenen Brief der Vermieterschaft, worin sie Sie zur Bezahlung innert 30 Tagen auffordert und für den Fall der Nichtbezahlung die Kündigung androht. Falls Sie bis zum 9. November nicht bezahlt haben, kann die Vermieterschaft Ihnen nun auf Ende Jahr kündigen. Dazu muss sie Ihnen das Kündigungsformular bis spätestens Ende November zugestellt haben. Eine Anfechtung oder ein Begehren um Mieterstreckung ist im Falle einer solchen Kündigung ziemlich aussichtslos, sofern alle Formalitäten eingehalten sind und bei Ablauf der Zahlungsfrist tatsächlich noch Mietzinsausstände bestanden. Als betroffene Mieterschaft können Sie höchstens noch darauf hoffen, dass sich die Vermieterschaft im Laufe des Verfahrens erweichen lässt und Ihnen einen weiteren Aufschub gewährt.

Stimmt es, dass eine Vermieterschaft nur bei Eigenbedarf oder aus ähnlichen triftigen Gründen kündigen darf?

Nein, leider nicht. Der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) würde eine solche Regelung zwar begrüssen. Er hat sie auf politischer Ebene auch schon verschiedentlich gefordert. Die Rechtslage in der Schweiz ist aber anders. Das schweizerische Mietrecht beruht auf dem Grundsatz der Kündigungsfreiheit. Das heisst, eine Vermieterschaft kann grundsätzlich aus einem beliebigen Grund kündigen, wenn sie die vertraglichen und gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine einhält und alle vorgeschriebenen Formalitäten beachtet. Auf Anfechtung hin aufzuheben ist eine Kündigung gemäss Gesetz nur ausnahmsweise, wenn Sie missbräuchlich ist.

Schliesst Eigenbedarf der Vermieterschaft eine Mieterstreckung aus?

Nein, heutzutage nicht mehr. Nach dem alten Mietrecht, das bis Ende Juni 1990 galt, war das hingegen so. Deshalb glauben auch heute noch viele Leute, Eigenbedarf schliesse eine Erstreckung aus. Sie befinden sich aber im Irrtum. Eigenbedarf der Vermieterschaft ist gemäss heutigem Mietrecht einfach ein Element, das die Schlichtungsbehörde bei ihrer Abwägung zu berücksichtigen hat.

In der Schule habe ich seinerzeit vom Grundsatz «Kauf bricht Miete» gehört. Muss ich meine Mietwohnung also verlassen, wenn die Liegenschaft verkauft wird?

Nein, seit dem 1. Juli 1990 gilt der Grundsatz «Kauf bricht Miete» nicht mehr. Seither ist es so, dass die bestehenden Mietverhältnisse bei einer Handänderung mit allen Rechten und Pflichten auf die neue Eigentümerschaft übergehen. Davon gibt es zwei Ausnahmen: Einerseits wenn die neue Eigentümerschaft dringenden Eigenbedarf geltend machen kann. Dann hat sie das Recht, bestehende Mietverhältnisse mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin zu kündigen, selbst wenn gemäss Mietvertrag eine Kündigung erst auf einen späteren Termin möglich wäre. In diesem Fall schuldet die frühere Eigentümerschaft den betroffenen Mieter*innen aber Schadenersatz für die Folgen der vorzeitigen Vertragsauflösung. Andererseits kann eine Liegenschaft bei einer Zwangsversteigerung unter Umständen ohne Übernahme der bestehenden Mietverhältnisse veräussert werden.

Muss die Vermieterschaft ein amtliches Formular verwenden, um mir die Hauswartwohnung zu kündigen? Kann ich als Hauswart*in Mieterstreckung verlangen?

Das kommt darauf an. Gemäss einigen Gerichtsurteilen gelten die mietrechtlichen Kündigungsschutzvorschriften nicht, wenn es sich um eine eigentliche Dienstwohnung handelt. Dann müsste die Vermieterschaft kein Formular verwenden und eine Mieterstreckung wäre ausgeschlossen. Von einer Dienstwohnung geht man aus, wenn sich Mietverhältnis und Anstellungsverhältnis gegenseitig bedingen und das Zurverfügungstellen der Wohnung im Vergleich zu den übrigen vertraglichen Pflichten eine untergeordnete Bedeutung hat. Bei Hauswartungen in normalen Wohnliegenschaften ist somit eher nicht von einer Dienstwohnung auszugehen. Anders verhält es sich bei Schulhausabwartungen und Hauswartungen von Gewerbeliegenschaften. Wir empfehlen Ihnen jedoch, auf jeden Fall einmal Mieterstreckung zu verlangen. Denn erstens ist die Sache nicht ganz unumstritten. Zweitens gibt es Grenzfälle, in denen man sich darüber streiten kann, ob es sich bei der betreffenden Wohnung um eine Dienstwohnung handelt.

Sind die Formalitäten gleich, wenn Vermieterschaft oder Mieterschaft kündigen?

Nein, da Sie als Mieterschaft von einer Kündigung existenzieller betroffen sind, muss die Vermieterschaft bei einer Kündigung strengere Formalitäten einhalten. Sie muss ein amtlich genehmigtes Formular verwenden, das eine Rechtsmittelbelehrung enthält, und im Falle einer Familienwohnung beiden Ehepartner*innen mit separater Post ein Exemplar davon zukommen lassen. Als Mieterschaft müssen Sie hingegen nur schriftlich kündigen. Ehepartner*innen müssen zwar beide die Kündigung unterschreiben, können das aber auf dem gleichen Blatt tun. Aufgepasst: Diese Bestimmungen gelten nur für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen.

Welche Kündigungsformalitäten sind zu beachten, wenn es sich beim betreffenden Mietobjekt nicht um eine Wohnung oder um einen Geschäftsraum handelt?

Für diesen Fall schreibt das Gesetz keinerlei Formalitäten vor. Die Kündigung muss jedoch vor Beginn der Kündigungsfrist den Empfänger*innen zur Kenntnis gebracht werden. Um dies im Streitfall beweisen zu können, empfiehlt sich natürlich eine Kündigung per eingeschriebenen Brief.

Muss eine Kündigung begründet werden?

In Art. 271 OR steht, eine Kündigung sei auf Verlangen zu begründen. Aber aufgepasst: Gültig ist sie auch ohne Begründung. Als Mieterschaft müssen Sie eine Kündigung also auch anfechten, wenn sie nicht begründet ist oder wenn die Vermieterschaft eine Begründung verweigert. Eine Verweigerung der Begründung durch die Vermieterschaft erhöht Ihre Erfolgsaussichten bei einer Anfechtung der Kündigung. Das Gleiche gilt, wenn sich die angegebene Begründung als falsch beziehungsweise vorgeschoben erweist. Streng nach dem Wortlaut des Gesetzes könnte die Vermieterschaft auch eine Begründung verlangen, wenn Sie als Mieterschaft Ihre Wohnung kündigen. Da die Vermieterschaft eine Kündigung von Ihnen nicht anfechten kann, spielt es jedoch keine Rolle, wenn Sie diese nicht begründen.

Welche Sondervorschriften gelten für die Kündigung einer Familienwohnung?

Hat ein Ehepaar eine Wohnung als Familienwohnung gemietet, müssen beide Ehepartner*innen die Kündigung unterschreiben, auch wenn nur eine der Personen den Mietvertrag unterzeichnet hat. Fehlt die Unterschrift einer Person, kann sie nachgereicht werden. Dies muss allerdings vor Beginn der Kündigungsfrist geschehen. Sonst verschiebt sich die Wirksamkeit der Kündigung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin.

Kündigt die Vermieterschaft eine Familienwohnung, muss er beiden Ehepartner*innen mit separater Post ein Kündigungsformular zustellen. Sonst ist die Kündigung unwirksam. Wichtig: In diesem Fall kann auch jede der beiden Ehepartner*innen die Kündigung anfechten.

Als Familienwohnung gilt eine Wohnung, in der ein Ehepaar mit oder ohne Kinder wohnt. Dasselbe gilt für gleichgeschlechtliche Paare in eingetragener Partnerschaft. Nicht anwendbar sind die Bestimmungen über Familienwohnungen hingegen für unverheiratete Paare, selbst wenn sie Kinder haben. Hat ein eingetragenes oder Ehepaar mehr als eine Wohnung, gilt diejenige als Familienwohnung, in der sich das Familienleben hauptsächlich abspielt.

In unserer WG zieht ein Mitglied aus. Wir haben einen gemeinsamen von allen Mitbewohnenden unterzeichneten Mietvertrag. Die Vermieterschaft will uns einen neuen Mietvertrag ausstellen. Müssen wir den alten Vertrag kündigen, wie die Vermieterschaft fordert?

Nein, das sollten Sie nicht tun! Denn dabei besteht ein Risiko. Die Vermieterschaft könnte nach Erhalt der Kündigung erklären, sie wolle mit den verbleibenden WG-Mitgliedern nun doch keinen neuen Vertrag abschliessen oder der Mietzins sei künftig höher. Um das zu vermeiden, sollten Sie versuchen, den gegenwärtigen Mietvertrag umzuschreiben.

Dazu sind die Unterschriften des ausziehenden und der verbleibenden WG-Mitglieder sowie der Vermieterschaft erforderlich. Ist die Vermieterschaft dazu nicht bereit, läuft der bisherige Vertrag weiter, solange er nicht gekündigt wird. Das ausscheidende WG-Mitglied bleibt grundsätzlich Mitmieterschaft mit allen Rechten und Pflichten, auch wenn es nicht mehr da wohnt.

Mein betagter Vermieter hat das Haus seiner Tochter übertragen. Wer von beiden ist nun meine Vermieterschaft?

Das kommt darauf an. Oft übertragen ältere, private Eigentümer*innen ihr Haus bereits zu Lebzeiten auf ihre Kinder. Die Nachkommen sind dann die neuen Eigentümer*innen und übernehmen automatisch die ursprünglichen Mietverträge. Dann werden die Nachkommen die Vermieterschaft.

Es gibt aber eine Ausnahme: Wenn die alten Besitzer*innen die sogenannte Nutzniessung behalten, dann bleiben sie die Vermieterschaft, obwohl die Nachkommen die Eigentümer*innen sind. Das ist bei Anfechtungen von Kündigungen etc. von Bedeutung, weil man stets die Vermieterschaft einklagen muss.

Unserer Meinung nach müssen die Vermieterschaft Mieter*innen unaufgefordert informieren, wenn es einen Wechsel in der Vermieterschaft gibt.

Mein Arbeitsvertrag als Hauswartin sieht vor, dass mir die Liegenschaftsverwaltung mit 2 Monaten Frist die Stelle kündigen kann. Ich hingegen muss eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten. Ist das zulässig?

Nein, das ist eine unzulässige Vereinbarung. Gemäss Artikel 335a OR dürfen für Arbeitgeber*innen und Arbeitnehmer*innen keine unterschiedlichen Kündigungsfristen festgelegt werden. In Mietverträgen darf man für Vermieterschaft und Mieterschaft jedoch unterschiedliche Kündigungsfristen vereinbaren.

Ist eine Kündigung ungültig, wenn Sie zu spät eintrifft?

Nein, sie wird auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin wirksam.

Gibt es nicht ein neues Mietrecht, wonach ich auf jedes Monatsende kündigen kann, und nicht mehr nur auf die früher üblichen Quartalstermine?

Nein, das ist leider ein Irrtum. Das Mietrecht hat in Sachen Kündigung nicht geändert. In neuerer Zeit verwendet man einfach immer häufiger Vertragsformulare, die eine Kündigung auf jedes Monatsende zulassen (allerdings auch mit 3 Monaten Kündigungsfrist, weniger ist bei der Wohnungsmiete von Gesetzes wegen nicht möglich). Massgebend ist also, was in Ihrem Vertrag steht. Steht im Vertrag nichts über Kündigungstermine, oder haben Sie gar keinen schriftlichen Mietvertrag, gelten die ortsüblichen Kündigungstermine. Diese finden Sie auf dieser Website bei der Adresse der jeweiligen Mietschlichtungsbehörde.

Wie ich gesehen habe, kann man möblierte Zimmer gemäss Gesetz mit einer Frist von zwei Wochen kündigen. Gilt das auch, wenn ich Küche und Bad mitbenutzen darf?

Ihre Bleibe kann man tatsächlich als möbliertes Zimmer einstufen. Anders verhielte es sich, wenn Sie auch ein Wohnzimmer mitbenutzen könnten. Dann wäre eher von einer gemeinsamen Wohnung auszugehen, also von einer WG. Und wenn die Küche und das Bad Ihnen allein zur Verfügung stünden, müsste man Ihr Mietobjekt wohl als Einzimmerwohnung ansehen. Damit ein Zimmer als möbliert gilt, muss die Grundausstattung wie Bett, Stuhl, Tisch und Schrank von der Vermieterschaft zur Verfügung gestellt werden. Das Mietverhältnis über ein möbliertes Zimmer kann laut Art. 266e OR tatsächlich mit einer Frist von zwei Wochen gekündigt werden, sofern der Mietvertrag keine längere Frist vorsieht. Sieht der Mietvertrag nichts anderes vor, kann eine Kündigung aber nur auf das Ende einer einmonatigen Mietdauer ausgesprochen werden. Das heisst also, auf ein Monatsende, wenn das Mietverhältnis Anfang eines Monats begonnen hat, oder auf Mitte eines Monats bei Mietbeginn Mitte Monat.

Meine Vermieterschaft hat mir auf den 31. März die Wohnung gekündigt. Muss ich den Mietzins dennoch bis Ende März bezahlen, wenn ich bereits auf Anfang Februar ausziehe?

Ja, grundsätzlich ist der Mietzins bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu bezahlen. Es empfiehlt sich jedoch, das Gespräch mit der Vermieterschaft zu suchen. Vielleicht ist sie bereit, Sie früher aus dem Vertrag zu entlassen. Sie können dabei auch einen gewissen Druck aufsetzen, indem Sie sagen: «Hören Sie, ich hätte eine neue Wohnung auf den 1. Februar. Wenn Sie mich auf diesen Zeitpunkt aus dem Mietverhältnis entlassen, nehme ich sie. Sonst muss ich diese Gelegenheit fahren lassen und bei der Schlichtungsbehörde eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen. Dann bin ich vielleicht in einem oder zwei Jahren noch da». Wichtig ist natürlich, dass Sie die 30-tägige Frist zur Einreichung eines Erstreckungsbegehrens nicht verpassen. Sonst geben sie diesen Verhandlungstrumpf aus der Hand. Sie können auch vorsorglich ein Erstreckungsbegehren einreichen und dann wieder zurückziehen, wenn Sie sich mit der Vermieterschaft auf einen vorzeitigen Auszug geeinigt haben.