Wie steht es mit den Nebenkosten, wenn ich unter dem Jahr ausziehe?

In diesem Fall können Sie als Mieterschaft keine sofortige Abrechnung verlangen. Dazu wäre die Vermieterschaft in der Regel gar nicht in der Lage, weil sie die Nebenkostenabrechnung erst erstellen kann, wenn sie alle dazu erforderlichen Rechnungen dazu hat. Auch nach einem Wohnungswechsel erhalten Sie die Nebenkosten also erst nach Ablauf der ordentlichen Abrechnungsperiode. Dabei darf Ihnen die Vermieterschaft allerdings nur einen entsprechenden Anteil der Kosten für die gesamte Periode in Rechnung stellen. Bei dessen Berechnung hat sie zu berücksichtigen, dass nicht in jedem Monat gleich viel Heizenergie benötigt wird. Wieviel Prozent der jährlichen Heizenergie für einen bestimmten Monat in Rechnung zu stellen sind, finden sich in den Tabellen im Merkblatt unten. 

Wie steht es mit den Nebenkosten, wenn ich unter dem Jahr ausziehe (mit VHKA)?

Mit der VHKA stellt ein Auszug unter dem Jahr in der Regel keine besonderen Probleme. Mit den modernen Wärmezählern lässt sich genau feststellen, wer zu welchem Zeitpunkt wieviel Energie bezogen hat. 

Muss ich den Mietzins noch für den ganzen März bezahlen, wenn ich beispielsweise schon am 20. ausziehe?

Grundsätzlich ja. Es sei denn, die Vermieterschaft beginnt nach der Wohnungsabgabe gleich zu renovieren oder lässt eine Nachmieterschaft einziehen. Drängt die Vermieterschaft auf einen vorzeitigen Auszug, lassen Sie sich von ihr am besten schriftlich eine entsprechende Rückerstattung des Mietzinses zusichern.

Bis wann zahle ich Mietzins, wenn ich in Absprache mit der Vermieterschaft über das Ende der Mietdauer hinaus in der Wohnung bleibe?

Massgebend ist in diesem Fall, was Sie mit der Vermieterschaft vereinbart haben. Vermutlich haben Sie über die Frage der Mietzinszahlung jedoch kein Wort verloren. Deshalb muss man darauf abstellen, was in solchen Fällen normal ist. So ist Ihre Absprache nach Treu und Glauben zu verstehen. Wenn es nur um wenige Tage geht, kann man im Normalfall wohl davon ausgehen, dass ab Ende der vertraglichen Mietdauer kein Mietzins mehr geschuldet ist.

In meinem Mietvertrag steht, ich müsse meine Wohnung vor dem Auszug neu streichen lassen. Ist das zulässig?

Das ist eine ungültige Vertragsklausel. Gemäss Art. 256 OR ist der Unterhalt des Mietobjekts Sache der Vermieterschaft und kann auch vertraglich nicht auf Sie als Mieterschaft abgewälzt werden. Sie müssen also nicht streichen lassen. Falls Sie die Wohnung übermässig abgenutzt haben, müssen Sie jedoch unter Umständen einen Anteil der erforderlichen Malerkosten übernehmen.

In welchen Fällen schulde ich der Vermieterschaft beim Auszug eine Entschädigung?

Wenn Sie die Wohnung übermässig abgenutzt haben, schulden Sie der Vermieterschaft eine Entschädigung. Dabei müssen Sie aber nicht den Neuwert der beschädigten Einrichtungsteile vergüten, sondern lediglich den Zeitwert, der anhand der Lebensdauertabelle ermittelt wird. Die Abgrenzung zwischen normaler und übermässiger Abnützung ist nicht immer einfach. Als Faustregel gilt: Wo Sie sich sagen müssen, «da ist mir ein kleines Malheur passiert», beginnt die übermässige Abnützung. Gewisse Fälle von übermässiger Abnutzung übernimmt Ihre Privathaftpflichtversicherung, sofern Sie eine solche abgeschlossen haben. Melden Sie einen Schaden also einmal an!

Soll ich meine Wohnung vor dem Auszug neu streichen lassen, wenn ich sie übermässig abgenutzt habe?

Nein! Wenn Sie die Folgen übermässiger Abnutzung vor dem Auszug auf eigene Kosten beheben, bezahlen Sie dafür den vollen Preis. Geben Sie die Wohnung hingegen ab, ohne derartige Schäden behoben zu haben, muss die Vermieterschaft die Reparatur in Auftrag geben. Dafür darf sie Ihnen nur denjenigen Anteil in Rechnung stellen, der sich nach Abzug der Altersentwertung ergibt. Do-it-yourself-Malen kann auch fatale Folgen haben: Unfachgerechte Malerarbeit muss die Vermieterschaft nicht akzeptieren!

Sind wir verpflichtet den Teppich beim Auszug zu entfernen, wenn beim Einzug im Antrittsprotokoll vermerkt wurde: «Teppich von der Vormieterschaft verlegt»?

1988 hat das waadtländische Kantonsgericht zwar einmal entschieden, gestützt auf eine solche Bemerkung im Übernahmeprotokoll könne die Vermieterschaft von Ihnen nicht verlangen, den fraglichen Teppich zu entfernen. Dies wäre nur der Fall, wenn im Mietvertrag oder Protokoll  ausdrücklich stehen würde, Sie müssten das tun. Obwohl die Urteilsbegründung des Waadtländer Kantonsgerichts sehr überzeugt, hat sich diese Praxis aber nicht überall durchgesetzt. In vielen Deutschschweizer Kantonen könnte Ihre Vermieterschaft mit guten Erfolgsaussichten auf ihrem Standpunkt beharren. 

Auf den Wänden meiner Wohnung hat es Schatten, weil ich Bilder aufgehängt habe. Darf die Vermieterschaft beim Auszug die Wände nun auf meine Kosten streichen lassen?

Nein, bei Schatten von Bildern und Möbeln handelt es sich um normale Abnutzung, die zu Lasten der Vermieterschaft geht. Anders verhält es sich nur dann, wenn die Schatten besonders stark sind, weil Sie geraucht haben. Dann muss man von einer übermässigen Abnutzung ausgehen.

Darf meine Vermieterschaft verlangen, dass ich vor dem Auszug einen Service am Geschirrspüler vornehmen lasse?

Tatsächlich verlangen Vermieter*innen oft, dass Mieter*innen einen Schlussservice des Geschirrspülers oder anderer elektrischer Geräte durch eine Fachperson vornehmen lassen. Steht diesbezüglich nichts im Mietvertrag, so sind Sie nicht dazu verpflichtet. Diese Regel ist unbestritten. Nach Ansicht des Mieterinnen- und Mieterverbands (MV) und auch mehrerer kantonaler Gerichte und Schlichtungsbehörden kann eine Mieterschaft auch vertraglich nicht zu einem solchen Service verpflichtet werden. Denn eine solche Vertragsbestimmung verstösst gegen Art. 267 OR, wo es heisst: «Vereinbarungen, in denen sich die Mieterin / der Mieter im Voraus verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung zu entrichten, die anderes als die Deckung des allfälligen Schadens einschliesst, sind nichtig». Gemäss Art. 267a OR ist es ausschliesslich Sache der Vermieterschaft, den Zustand des Mietobjekts zu prüfen. Zudem müssen Mieter*innen nur den sogenannten «kleinen Unterhalt» übernehmen. Dazu gehören kleine Ausbesserungen und Reinigungen, die ohne besonderes Fachwissen oder grösseren Aufwand vorgenommen werden können. Ist hingegen der Beizug einer Fachperson nötig, liegt kein kleiner Unterhalt vor. Die Funktionskontrolle bzw. der Service des Geschirrspülers muss aber durch eine Fachperson vorgenommen werden. Deshalb können Mieter*innen nicht zum Abschluss eines Servicevertrags für technische Geräte verpflichtet werden. Ganz unbestritten ist diese Ansicht jedoch nicht. Als Mieterschaft haben Sie lediglich eine Meldepflicht, wenn ein technisches Gerät nicht funktioniert.

Nach meinem Auszug wird die Wohnung renoviert. Muss ich auch in diesem Falle die Wohnung reinigen?

Grundsätzlich müssen Sie nichts reinigen, dass durch die Renovation wieder verschmutzt wird. Bei einer umfassenden Renovation wird es somit genügen, sogenannt «besenrein» zu putzen. Gewisse Vermieterschaften verlangen in solchen Fällen, dass Sie als Mieterschaft nach Abschluss der Renovation putzen kommen. Dazu sind Sie aber eindeutig nicht verpflichtet. Die Baureinigung ist Sache der Vermieterschaft. 

Ich ziehe nach 5 Jahren aus meiner  Wohnung aus. Muss ich den mindestens 10-jährigen Teppich schamponieren, wenn ich kleine Flecken gemacht habe?

Ja, denn zur gründlichen Reinigung gehört das Schamponieren eines Teppichs. Wenn die Vermieterschaft den Teppich jedoch nach Ihrem Auszug ersetzt, müssen Sie ihn nicht schamponieren.

Was geschieht, wenn ich meine Wohnung bei Ablauf der Kündigungsfrist ohne Zustimmung der Vermieterschaft nicht verlasse?

Zunächst einmal gar nichts. Die Vermieterschaft kann Sie nicht einfach eigenmächtig auf die Strasse stellen. Dadurch würde sie sich strafbar machen. Sie muss vielmehr beim Gericht ein Ausweisungsverfahren einleiten, das einige Wochen dauern kann. Für einen verspäteten Auszug können Sie als Mieterschaft aber massiv zur Kasse gebeten werden. Sie haben der Vermieterschaft in diesem Fall nebst dem Mietzins alle anfallenden Kosten zu ersetzen, einschliesslich allfälligen Hotelkosten der Nachmieterschaft.

Ich habe auf Ende September gekündigt, will die Wohnung aber schon Ende August abgeben. Die Vermieterschaft weigert sich, die Schlüssel vor Ende September entgegenzunehmen. Kann sie verlangen, dass ich dann nochmals putze?

Ihre Vermieterschaft befindet sich rechtlich auf dem Holzweg. Sie sind zwar verpflichtet, bis zum nächsten regulären Kündigungstermin für den Mietzins aufzukommen, sofern sich vorher keine Nachmieterschaft findet oder die Vermieterschaft nicht mit einer Renovation beginnt. Aber Sie müssen die Wohnung nicht bis dann benutzen. Bei der Miete von Wohnräumen gibt es keine Benutzungspflicht (bei Geschäftslokalen unter Umständen schon). Schlagen Sie der Vermieterschaft mit eingeschriebenem Brief einen Abgabetermin Ende August vor! Geht sie nicht darauf ein, und beharrt auf einer Abgabe Ende September, schicken Sie ihr die Schlüssel mit eingeschriebenem Brief zurück. Dann ist die Sache für Sie erledigt.

Nach der Kündigung meiner Wohnung hat die Verwaltung meine Handynummer an Mietinteressent*innen weitergegeben. Nun erhalte ich ständig Anrufe für Besichtigungstermine. Ist das zulässig?

Nein, das ist nicht zulässig. Es ist Aufgabe der Verwaltung, mit Mietinteressent*innen Termine zu vereinbaren und diesen die Wohnung zu zeigen. Die Besuche mit den Interessierten muss sie Ihnen rechtzeitig ankündigen, das heisst 24–48 Stunden vorher. Und Sie haben das Recht, einen Besuchstermin abzulehnen, wenn er Ihnen sehr ungelegen kommt. Am besten schlagen Sie in diesem Fall einen anderen Termin vor. Grundsätzlich müssen Sie Wohnungsbesichtigungen zum Zweck der Wiedervermietung aber hinnehmen. Sie können nicht jeden Termin ablehnen. 

Ich teilte meiner Vermieterschaft im Februar schriftlich mit, dass ich per Ende April vorzeitig aus meiner Wohnung ausziehen möchte. Nun habe ich keine Nachmieterschaft gefunden. Meine Vermieterschaft verlangt nun noch eine ordentliche Kündigung von mir. Darf sie das?

Nein. Wenn Sie keine Nachmieterschaft auf einen früheren Termin finden, gilt die Mitteilung des ausserterminlichen Auszugs automatisch als ordentliche Kündigung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Da Sie die Vermieterschaft im Februar über den ausserterminlichen Auszug informiert haben, haften Sie längstens bis Ende Mai (vorausgesetzt Ihr Mietvertrag sieht eine dreimonatige Kündigungsfrist auf jedes Monatsende vor) für den Mietzins.

Ich habe meine Wohnung im Juni ordentlich auf Ende September gekündigt. Kann ich früher aus dem Mietvertrag aussteigen, wenn ich nachträglich eine Nachmieterschaft stelle?

Nein. Eine ordentliche Kündigung kann nicht nachträglich in einen ausserterminlichen Auszug umgewandelt werden. Wenn Sie den Mietvertrag ordentlich (d.h. unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist und dem vertraglichen Kündigungstermin) kündigen und im Kündigungsschreiben der Vermieterschaft gegenüber nichts von einem ausserterminlichen Auszug erwähnen, dann sind Sie verpflichtet den Mietzins bis zum Ende der Kündigungsfrist zu bezahlen. Oft akzeptieren Vermieterschaften aber auch noch nachträglich eine Nachmieterschaft, wenn sie nicht selber eine neue Mieterschaft suchen möchten.