Die Vermieterschaft kann grundsätzlich verlangen, dass Sie als Mieterschaft die Belege an dessen Wohn- oder Geschäftssitz anschauen. Dies gilt aber nur dann, wenn sich dieser Ort in der Nähe Ihres Wohnorts befindet. Mieter*innen aus dem Berner Oberland kann beispielsweise nicht zugemutet werden, die Belege zur Nebenkostenabrechnung am Sitz einer Liegenschaftsverwaltung in Zürich anzusehen. In diesem Fall muss Ihnen die Vermieterschaft die Belege zusenden oder Ihnen in der Nähe Ihres Wohnorts die Einsichtnahme ermöglichen.

Auf der Nebenkostenabrechnung muss die Vermieterschaft die einzelnen Positionen detailliert aufschlüsseln und gleich wie im Mietvertrag benennen. Es gibt immer wieder Vermieterschaften, die auf der Nebenkostenabrechnung ganz andere Bezeichnungen als im Mietvertrag verwenden. Das macht die Abrechnung schwer nachvollziehbar. Als Mieterschaft müssen Sie auch erkennen können, wie die gesamten Nebenkosten auf die einzelnen Mietparteien aufgeteilt werden.

Wird ein Haus mit Gas, elektrischem Strom oder Fernwärme beheizt, ist die Abrechnung relativ einfach. Der Energielieferant schickt Rechnungen, die in die Heizkostenabrechnung zu übertragen sind. Meistens gibt es eine einzige Jahresrechnung. Wird ein Haus jedoch mit Öl beheizt, ist es komplizierter. Dann ist der Anfangsbestand im Tank auszuweisen. Dazu sind die einzelnen Öleinkäufe zu addieren und am Schluss der Endstand am Ende der Abrechnungsperiode abzuziehen. Bei veränderlichen Ölpreisen ist davon auszugehen, dass früher gekauftes Öl früher verbraucht wurde. Rabatte und Preisvergünstigungen bein Einkauf muss die Vermieterschaft an die Mieter*innen weitergeben. Mit Rabatten ist zu rechnen, wenn die Vermieterschaft mehrere Liegenschaften besitzt oder verwaltet und entsprechend grosse Mengen bestellen kann.  

Viele Jurist*innen gehen in diesem Fall von Akontozahlungen aus, weil das die üblichere Methode ist. Mit guten Gründen kann man aber auch den Standpunkt vertreten, bei derartigen Unklarheiten im Vertrag sei grundsätzlich von der für die Mieterschaft günstigeren Lösung auszugehen. Man kann sich dabei auf die vom Bundesgericht formulierte Unklarheitsregel stützen, wonach ein unklarer Vertrag zulasten derjenigen Partei auszulegen ist, die ihn formuliert hat.

ein! Dabei handelt es sich um eine Vertragsänderung, die die Vermieterschaft nur auf einen Kündigungstermin hin vornehmen kann und auf einem amtlich genehmigten Formular ankündigen muss. Eine solche Vertragsänderung könnten Sie dann innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten.

Wenn es um Akontozahlungen an die Nebenkosten geht, halten Vermieterschaften diese Formalitäten aber oft nicht ein. Sie schicken den Mieter*innen einfach einen Brief und bitten sie, mit ihrer Unterschrift einer Erhöhung der Akontozahlungen zuzustimmen. In diesem Fall handelt es sich jedoch nur ein um ein Angebot, dessen Annahme für die Mieterschaft freiwillig ist. Wenn in den Jahren zuvor nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung hohe Nachzahlungen zu leisten waren, macht es aber oft Sinn, einer solchen Erhöhung zuzustimmen. Wichtig ist zu wissen: Durch eine Erhöhung der Akontozahlungen verlieren Sie als Mieterschaft kein Geld. Es handelt sich nur um Anzahlungen. Einmal im Jahr wird dann abgerechnet und wenn Sie zuviel anbezahlt haben, erhalten Sie den betreffenden Betrag zurück. 

Ja, gemäss Artikel 257b OR muss die Vermieterschaft Ihnen als Mieterschaft Einsicht in die Belege zu den Nebenkosten gewähren. Auf vielen Nebenkostenabrechnungen steht, Sie müssten dies innert 30 Tagen verlangen. Diese Befristung hat aber keine gesetzliche Grundlage. Sie können auch später noch Einsicht verlangen. Trotzdem empfiehlt es sich, damit nicht zulange zuzuwarten. Um Einblick in die Belege zu nehmen, müssen Sie sich grundsätzlich in die Räumlichkeiten der Vermieterschaft begeben. Wenn Sie dafür bezahlen, können Sie sich aber Kopien zuschicken lassen. 

Eine Abänderung des einmal gewählten Schlüssels stellt eine Vertragsänderung dar, die die Vermieterschaft nur unter Einhaltung der gesetzlichen Formalitäten vornehmen darf. Das heisst, sie muss sie Ihnen auf einem amtlichen Formular unter Einhaltung der Kündigungsfrist plus 10 Tage ankündigen.

Wenn Sie als Erstmieterschaft in einen Neubau einziehen, können Sie im ersten Jahr eine Reduktion der Heizkosten verlangen. Denn in diesem Fall wird ein Teil der Heizenergie benötigt, um den Bau auszutrocknen. Die Reduktion beträgt 10 Prozent der Heizkosten, wenn Sie zwischen 1. April und 30. Juni eingezogen sind. Bei Einzug zwischen 1. Juli und 30. September sind es 15 Prozent und beim Einzug zwischen 1. Oktober und 31. März 20 Prozent.

In diesem Fall können Sie als Mieterschaft keine sofortige Abrechnung verlangen. Dazu wäre die Vermieterschaft in der Regel gar nicht in der Lage, weil sie die Nebenkostenabrechnung erst erstellen kann, wenn sie alle dazu erforderlichen Rechnungen dazu hat. Auch nach einem Wohnungswechsel erhalten Sie die Nebenkosten also erst nach Ablauf der ordentlichen Abrechnungsperiode. Dabei darf Ihnen die Vermieterschaft allerdings nur einen entsprechenden Anteil der Kosten für die gesamte Periode in Rechnung stellen. Bei dessen Berechnung hat sie zu berücksichtigen, dass nicht in jedem Monat gleich viel Heizenergie benötigt wird.

Für die leerstehende Wohnung muss die Vermieterschaft die Kosten übernehmen. Verteilt die Vermieterschaft die Kosten nach Wohnungsfläche, bezahlt jede Mieterschaft nur für den Anteil ihrer Wohnung an der Gesamtfläche (Summe aller Wohnflächen). Beheizt die Vermieterschaft die leere Wohnung nachweislich nur gerade so viel, um Frostschäden zu vermeiden, kann sie den Anteil etwas reduzieren (siehe Art. 7 VMWG). Sind in den Wohnungen Zähler vorhanden, so kostet es für jede Wohnung auf jeden Fall nur so viel, wie die individuelle Berechnung ergibt.

In solchen Fällen geht man davon aus, dass 20 bis 30 Prozent der Kosten auf die Warmwasserbereitung entfallen und 70 bis 80 Prozent auf die Heizung. Relevant ist diese Ausscheidung jedoch nur, wenn die Warmwasserkosten nach einem anderen Schlüssel als die Heizkosten auf die einzelnen Mietparteien aufgeteilt werden. Das ist häufig nicht der Fall. Aufgepasst: Fehlt im Mietvertrag bei der Auflistung der Nebenkosten das Warmwasser, sind diese Kosten in der Nettomiete enthalten. Dann müssten die Heizkosten um 20 bis 30 Prozent reduziert werden.

Nein, das ist unkorrekt. Wenn es in einer Wohnung bei Abschluss des Mietvertrags Wärmezähler hat, liegt eine stillschweigende Zusicherung vor, dass die Heizkosten verbrauchsabhängig (VHKA) abgerechnet werden.

In Ausnahmefällen sind tatsächlich Nebenkosten zulässig, die nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind. Etwa wenn Sie eine Wohnung besichtigen und im Keller eine Waschmaschine mit Münzautomat steht. Dann mieten Sie die Wohnung im Wissen, dass die Waschmaschine mit einem Münzautomaten versehen ist. Damit vereinbaren Sie mit der Vermieterschaft stillschweigend, dass die Waschkosten nicht im Mietzins inbegriffen sind und mit einem Münzautomaten erhoben werden. Gleich verhält es sich, wenn in einer Wohnung Öfen zu sehen sind, die mit Briketts, Öl aus Kannen oder Holz zu beheizen sind. Wer diese Wohnung mietet, erklärt sich damit einverstanden, das Brennmaterial für die Öfen selbst zu beschaffen. Auch den elektrischen Strom innerhalb der Wohnung müssen Sie in der Regel selber bezahlen, obwohl er im Mietvertrag nicht erwähnt ist. 

Einer Mieterschaft im Erdgeschoss Liftkosten in Rechnung zu stellen, erscheint tatsächlich abstrus. Trotzdem ist es zulässig. Die Vermieterschaft ist berechtigt, die sogenannten neutralen Nebenkosten, die nicht von der Wohnungsgrösse abhängen, gleichmässig auf alle Mietparteien aufzuteilen. Alles andere wäre zu kompliziert. Sonst könnte eine Mieterschaft im Dachgeschoss ja verlangen, weniger an den Gartenunterhalt zu zahlen, weil sie die schönen Blumen darin gar nicht sehen kann. Zudem könnte sie sich weigern, etwas an die Treppenhausreinigung zu zahlen, da sie immer den Lift benutze. Solche Diskussionen führen ins Uferlose. Mieter*innen müssen sich damit abfinden, dass es bei den Nebenkosten keine vollkommene Gerechtigkeit geben kann.

treng rechtlich gesehen haben Sie in diesem Fall allerdings nicht Anspruch auf einen Abzug von den Nebenkosten, sondern auf eine Mietzinsreduktion. Denn wenn die Hauswartung ihren Pflichten nicht nachkommt, handelt es sich um einen Mangel am Mietobjekt. Ob Mietzinsreduktion oder Abzug bei den Nebenkosten läuft unter dem Strich allerdings auf das Gleiche hinaus. Wichtig ist jedenfalls, dass Sie bei der Vermieterschaft reklamieren, wenn Sie feststellen, das die Hauswartung ihren Pflichten nicht nachkommt. Wenn Sie damit erst kommen, nachdem Sie die Nebenkostenabrechnung erhalten haben, sind Ihre Chancen gering. Überlegen Sie sich jedoch, ob Sie nicht übertriebene Ansprüche stellen, bevor Sie sich bei der Vermieterschaft beschweren. Denn mit einer unberechtigten Reklamation schaffen Sie schlechte Stimmung.    

Das ist eine Streitfrage. Früher, als diese individuelle Art der Holzfeuerung noch üblich war, mussten die Mieter*innen selbstverständlich die Kosten fürs Kaminfegen übernehmen. Man betrachtete diese als Teil des sogenannten Kleinunterhalts, der gemäss Art. 259 OR zulasten der Mieterschaft gehen. Die Tradition spricht somit dafür, dass Sie als Mieterschaft diese Rechnung begleichen müssen. Gemäss neuerer mietrechtlicher Rechtsprechung gehören zum Kleinunterhalt jedoch nur noch Arbeiten, die eine handwerklich normal begabte Mieterschaft selber vornehmen kann. Und das ist beim Entrussen der Ofenrohre nicht der Fall, Sie brauchen dazu eine*n Kaminfeger*in. Also müssten Sie als Mieterschaft die Kaminfegerkosten nicht übernehmen. Ein eindeutiges Gerichtsurteil dazu ist jedoch nicht bekannt. Man kann die Kosten fürs Kaminfegen auch als Teil der Nebenkosten ansehen, die zu Ihren Lasten gehen. Das gleiche Problem stellt sich übrigens, wenn Sie ein Cheminée in Ihrer Wohnung haben.

Das ist eine Streitfrage. Wird das warme Wasser in einer Mietliegenschaft zentral aufbereitet und sieht der Mietvertrag die Warmwasserkosten ausdrücklich als Nebenkosten dafür vor, dürfen gemäss Art. 5 VMWG auch die Kosten der Boilerentkalkung auf die Nebenkostenabrechnung gesetzt werden. In Ihrem Fall versorgt der Boiler aber nur Ihre Wohnung mit Warmwasser und läuft über Ihren Elektrozähler. Gewisse Mietrechtsjurist*innen betrachten die Entkalkungskosten auch in Ihrem Fall als Nebenkosten, die Sie zu begleichen haben, da Sie auch für den Stromverbrauch des Boilers aufkommen müssen. Es spielt nach dieser Ansicht keine Rolle, ob sich der Boiler in Ihrer Wohnung befindet oder ob das Wasser von einer zentralen Warmwasseraufbereitungsanlage im Keller aufgeheizt wird. Diese Praxis wird seit Jahren von den Schlichtungsbehörden im Kanton Bern angewendet. Nach dieser Praxis müssen Sie die Kosten für die Boilerentkalkung (anteilsmässig) übernehmen, sofern in Ihrem Mietvertrag die Warmwasserkosten oder sogar explizit die Boilerentkalkung vertraglich vereinbart wurde. Nach Ansicht des Mieterinnen- und Mieterverbands handelt es sich bei der Entkalkung des Wohnungsboilers hingegen um eine Unterhaltsarbeit. Und dafür hat gemäss Art. 256 OR die Vermieterschaft aufzukommen, ausser im Mietvertrag wurde die Boilerentkalkung im Mietvertrag explizit als Nebenkostenposten vereinbart. Die Vermieterschaft muss natürlich belegen können, wie hoch die tatsächlichen Kosten sind und ob die Entkalkung auch wirklich periodisch durchgeführt wird.

Ihnen als Mieterschaft die Kosten für die Strassenbeleuchtung in Rechnung zu stellen, ist unkorrekt. Dass der Liegenschaftseigentümerschaft eine Gebühr für die Strassenbeleuchtung in Rechnung gestellt wird, ist zwar gang und gäbe. In den meisten Kantonen sieht das Gesetz das vor, obwohl es zum Teil natürlich ein Witz ist. Gerade in städtischen Verhältnissen dient die Strassenbeleuchtung mehr dem Durchgangsverkehr als den Anwohnenden. Ganz klar unzulässig ist es jedoch, die Strassenbeleuchtungsgebühr als Nebenkosten auf die Mieter*innen zu überwälzen. Denn es handelt sich dabei um eine öffentliche Abgabe, die laut Gesetz nicht nebenkostenfähig ist. Eine Ausnahme gilt für Wohnungen, die der Bund gemäss dem Wohneigentumsförderungsgesetz (WEG) subventioniert. Für diese gilt eine spezielle Regelung.

Meine Vermieterschaft hat die Ölheizung durch eine Wärmepumpe ersetzen lassen. Dabei ist sie ein Energie-Contracting eingegangen. Nun wird mir neben den Energiekosten auch eine jährliche Pauschale für die Amortisation der neuen Heizanlage als Nebenkosten in Rechnung gestellt. Ist das zulässig?

Der Bau und Unterhalt einer Heizungsanlage eines Mehrfamilienhauses ist relativ teuer. Deshalb weichen viele Vermieterschaften auf das sogenannte Anlage-Contracting aus. Dabei handelt es sich um eine neuere Form, die Wärme- und Warmwasserversorgung vollumfänglich einer spezialisierten Firma zu übertragen, dem sogenannten Contractor. Dieser baut die Anlage auf eigene Kosten und liefert Wärme. Er ist auch für den Unterhalt der Anlage zuständig. Die Heizungsanlage steht im Eigentum des Contractors. Die Vermieterschaft erspart sich die entsprechenden Investitionen sowie die Sorge um den reibungslosen Betrieb der Anlage und kommt so um die Bedienung, Wartung und Instandhaltung herum. Als Gegenleistung stellt die Vermieterschaft den Raum für die Installation der Anlage zur Verfügung und bezahlt dem Contractor ein Entgelt, den sogenannten Wärmepreis. Darin sind neben den Energie- und Betriebskosten auch die Abschreibung der Anlage, die Verzinsung der Erstellungskosten, Reparaturen und allenfalls Rückstellungen enthalten.

Bei einer Neuvermietung wäre die Überwälzung des Wärmepreises als Nebenkosten ohne Weiteres möglich, sofern der Wärmepreis im Mietvertrag ausdrücklich als Nebenkosten ausgeschieden wurde. Denn obwohl Reparatur- und Erneuerungskosten grundsätzlich nicht nebenkostenfähig sind, dürfen diese beim Energie-Contracting gemäss Art. 6a VMWG der Mietpartei als Nebenkosten verrechnet werden.

Vorliegend wurde die bestehende Ölheizung aber während eines laufenden Mietverhältnisses durch ein Energie-Contracting ersetzt. Deshalb kann die Vermieterschaft die Contracting-Kosten nicht ohne Weiteres auf Sie überwälzen. Bei den Contracting-Kosten handelt es sich um neue Nebenkosten, da sie neue, zusätzliche Nebenkostenkomponenten enthalten. Diese Erhöhung muss Ihnen durch die Vermieterschaft 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf den nächstmöglichen Kündigungstermin hin mit amtlichem Formular mitgeteilt werden. Dabei muss die Erhöhung der bisherigen Nebenkosten begründet und offengelegt werden, dass die Wärmeenergie neu durch einen Contractor geliefert wird.

Da die Anlagekosten der ursprünglichen Ölheizung im Nettomietzins einkalkuliert sind, die Eigentümerschaft jedoch durch das Anlage-Contracting Investitionskosten für eine neue Heizungsanlage spart, müsste der Nettomietzins gesenkt werden. Der Umfang der Reduktion lässt sich nicht so einfach ermitteln. Lassen Sie sich deshalb von einer Fachperson des MV beraten.

Trifft die Nebenkostenabrechnung nicht rechtzeitig ein, können Sie als Mieterschaft Druck aufsetzen, indem Sie bei der Schlichtungsbehörde Klage einreichen. Oft sehr wirksam ist auch der Trick, die bereits entrichteten Akontozahlungen zurückzufordern. Wenn die Nebenkostenabrechnung ausbleibt, sind nach Ansicht namhafter Jurist*innen nämlich gar keine Nebenkosten geschuldet. Folglich sollten Sie in einem solchen Fall auch die bereits entrichteten Akontozahlungen zurückfordern können. Meistens kommt die Abrechnung dann sehr schnell. Wenn die Abrechnung dann doch noch eintrifft, müssen Sie die gesamten Nebenkosten allerdings wieder bezahlen.

Laut Gesetz verjähren Nebenkosten fünf Jahre nach Ablauf der betreffenden Abrechnungsperiode. Wenn Sie als Mieterschaft im September 2024 eine Nebenkostenabrechnung für die Periode vom 1. Juli 2018 bis zum 30. Juni 2019 erhalten, müssen Sie diese nicht mehr begleichen. Denn der Anspruch der Vermieterschaft ist am 30. Juni 2024 verjährt. Aufgepasst: Macht die Vermieterschaft eine verjährte Nebenkostenforderung auf dem Rechtsweg geltend, müssen Sie sich vor Gericht oder bei der Schlichtungsbehörde ausdrücklich auf die Verjährung berufen. Sonst werden Sie trotzdem zur Zahlung verurteilt. Es gibt Fälle, in denen der Anspruch der Vermieterschaft auf Bezahlung der Nebenkosten aufgrund des Mietvertrags schon früher erlischt. Lesen Sie dazu die Bestimmungen über die Nebenkosten in den Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag.

Gemäss einer ungeschriebenen Regel innert 6 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode. Häufig steht im Kleingedruckten zum Mietvertrag Genaueres dazu. Normalerweise handelt es sich dabei um eine sogenannte Ordnungsvorschrift. Das heisst, Sie müssen als Mieterschaft eine allfällige Nachzahlung auch dann noch entrichten, wenn die Vermieterschaft die im Vertrag erwähnte Frist überschritten hat. Sie haben dann lediglich die Möglichkeit, Druck zu machen, damit die Vermieterschaft endlich abrechnet, etwa durch Anrufung der Schlichtungsbehörde. In gewissen vorgedruckten Mietvertragsformularen steht jedoch ausdrücklich, Nachzahlungen an die Nebenkosten seien nicht mehr geschuldet, wenn die Abrechnung nicht innert zwei Jahren oder 18 Monaten eintreffe. In diesem Fall müssen Sie später eintreffende Rechnungen tatsächlich nicht mehr begleichen. Verbreitet sind solche Vertragsklauseln etwa in den Kantonen Bern, Luzern und St. Gallen. In der juristischen Fachsprache nennt man solche Vertragsbestimmungen Verwirkungsklauseln. Wenn im Vertragsformular der Fachausdruck verwirkt vorkommt, handelt es sich also um eine derartige Regelung.

Die Vermieterschaft hat in der letztjährigen Nebenkostenabrechnung einen bestimmten Betrag vergessen. Deshalb fordert sie ihn dieses Jahr nach. Ist das zulässig? Der Mieterinnen- und Mieterverband hat das lange Zeit für unzulässig gehalten. Er war der Auffassung, durch das Erstellen einer Nebenkostenabrechnung erkläre die Vermieterschaft in verbindlicher Form, dass sie für die betreffende Abrechnungsperiode soviel und nicht mehr verlangt. In der Fachsprache nennt man das eine verbindliche Saldoerklärung. Mit einem Urteil vom 3. Oktober 2006 (Urteil 4C. 250/2006) hat das Bundesgericht diese Auffassung dann aber verworfen. Somit werden sich Mieter*innen künftig nicht dagegen wehren können, dass die Vermieterschaft vergessene Nebenkostenpositionen nachträglich in Rechnung stellt. Umgekehrt hat es das Bundesgericht mit diesem Urteil auch den Mieter*innen erleichtert, bereits bezahlte Nebenkostenrechnungen wieder in Frage zu stellen. 

Nein, das ist nicht richtig, jedenfalls jetzt nicht mehr. Anfang der 2000er-Jahre haben verschiedene Gerichte zwar entschieden, Mieter*innen müssten sich darauf verlassen können, dass die vereinbarten Akontozahlungen die effektiven Nebenkosten einigermassen abdecken. Nachforderungen von mehr als 15 oder 25 Prozent seien unzulässig. Das Bundesgericht hat diese Praxis am 31. August 2005 aber umgestossen. In seiner Urteilsbegründung schrieb es, eine Vermieterschaft dürfe die effektiv angefallenen Nebenkosten einfordern, auch wenn sie die Akontozahlungen massiv überschreiten. In Einzelfällen kann man als Mieterschaft trotzdem versuchen, sich gegen unerwartet hohe Nachforderungen auf der Nebenkostenabrechnung zu wehren. Erfolg haben sollte man damit jedenfalls dann, wenn man sich aufgrund einer Zusicherung oder der Umstände beim Vertragsabschluss darauf verlassen konnte, dass die Akontozahlungen die effektiven Nebenkosten weitgehend abdecken.