Ja, unter bestimmten Voraussetzungen können Sie als Mieterschaft den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache anfechten. Und zwar dann, wenn mindestens eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist: Sie mussten die Wohnung aufgrund einer persönlichen oder familiären Notlage unbedingt nehmen, in der betreffenden Gegend herrscht Wohnungsnot oder Ihr Mietzins ist mindestens 10 Prozent  höher als derjenige der Vormieterschaft.

Das kommt oft vor, weil sich Mieter*innen bei Mietbeginn nicht so einfach gegen eine Mietzinserhöhung wehren können. Beim Abschluss eines Mietvertrags ist der Mietzins grundsätzlich Verhandlungssache. Das heisst, die Vermieterschaft kann Sie vor die Alternative stellen: Soviel kostet es, sonst lassen Sie es sein! Ganz uneingeschränkt gilt das aber nicht. Wenn der Mietzins gegenüber der Vormieterschaft um mindestens 10 Prozent erhöht wurde, wenn Sie die betreffende Wohnung aus einer persönlichen Notlage heraus mieten mussten oder wenn in der betreffenden Gegend Wohnungsnot herrscht, können Sie den Anfangsmietzins innert 30 Tagen seit Mietantritt bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Dann wird in aller Regel auf das orts- und quartierübliche Mietzinsniveau abgestellt.

Das kommt praktisch nie vor. Zudem sind Mieter*innen dagegen geschützt: Kündigungen, die während laufendem Anfechtungsverfahren ausgesprochen werden, sind missbräuchlich und werden vom Gericht aufgehoben. Wichtig: Mieter*innen müssen die Kündigung fristgerecht anfechten. Nur dann wird sie aufgehoben. Endet das Anfechtungsverfahren mit einem Urteil, das der Mieterschaft Recht gibt oder mit einer Einigung, besteht sogar ein dreijähriger Kündigungsschutz. Die Vermieterschaft kann dann nur wegen ausserordentlichen Gründen kündigen (z.B. bei Zahlungsverzug).

Ja. Für den Untermietvertrag gelten die gleichen Regeln wie für den normalen Mietvertrag: Die Untermieterschaft kann gegen die Untervermieterschaft vorgehen und den Mietzins innert 30 Tagen ab Schlüsselübergabe des Zimmers/der Wohnung bei der Schlichtungsstelle wegen Missbräuchlichkeit anfechten.

In Kantonen, die das amtliche Formular für die Mitteilung des Anfangsmietzinses eingeführt haben, gilt diese Formvorschrift zwingend auch für die Untermietverträge.

Man rechnet anders als bei Anpassungen an den Referenzzins. Die Mieterschaft muss nachweisen, dass die Vermieterschaft zu viel verdient mit dem Mietzins. Das geht nicht ohne detaillierte Angaben zur Rendite (Anlagekosten, Mietzinseinnahmen, etc.). Erst im Anfechtungsverfahren kann die Vermieterschaft verpflichtet werden, diese Zahlen offen zu legen. Ist die Rendite zu hoch, wird die Miete gesenkt, bis der Gewinn der Vermieterschaft im zulässigen Bereich liegt. In krassen Fällen kann der neue Mietzins sogar unter denjenigen der Vormieterschaft fallen. Ist es nicht mehr möglich, eine Renditeberechnung zu erstellen, wird auf die Orts- und Quartierüblichkeit abgestützt.

In der Praxis ist es so, dass sich die Parteien oft bereits bei der Schlichtungsbehörde auf einen Mietzins einigen, ohne eine konkrete Berechnung vorzunehmen.

Wir bezahlen für unsere 4-Zimmer-Wohnung monatlich 1900 Franken. Können wir eine Mietzinsreduktion verlangen, wenn unsere Nachbarschaft in einer identischen Wohnung nur 1700 Franken bezahlt und die Vormieterschaft sogar nur 1580 Franken bezahlte?

Die Höhe des Mietzinses ist grundsätzlich Verhandlungssache und kann im Mietvertrag beliebig  vereinbart werden. Wenn Sie den Anfangsmietzins nicht innert 30 Tagen seit Mietbeginn angefochten haben, können Sie nichts mehr machen. Dann gilt der Mietzins, der im Vertrag steht. Wenn der Referenzzinssatz sinkt, können Sie allerdings eine Herabsetzung Ihres Mietzinses verlangen. Dass Ihre Nachbar*innen für eine gleichwertige Wohnung weniger bezahlen, spielt rechtlich keine Rolle. Es gibt im Mietrecht kein Gleichbehandlungsgebot. 

Nein. Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass der Anfangsmietzins nach der Wohnungsübernahme angefochten werden kann. Zudem ist das Ziel der Anfechtung nicht, dass die Mieterschaft möglichst wenig bezahlen soll. Die Anfechtung richtet sich nur gegen missbräuchliche Mietzinse. Das sind Mietzinse, an denen die Vermieterschaft mehr verdient, als sie darf. Mit dem Mietzins soll nicht unbeschränkt Profit erzielt werden: Das Recht legt darum Obergrenzen fest. Besteht der Verdacht, dass die Vermieterschaft gegen diese Vorgaben verstösst, darf die Mieterschaft mit gutem Gewissen den Anfangsmietzins anfechten. Da dies später nicht mehr geht, hat man keine andere Wahl, als dies sofort in den ersten 30 Tagen nach Schlüsselübergabe zu tun.