Frage: Ich habe von meinem Vermieter wegen des gesunkenen Referenzzinssatzes eine Mietzinssenkung verlangt. Meine Vermieterschaft ist mit der Senkung einverstanden. Sie stellt sich aber auf den Standpunkt, dass die Senkung erst ab dem nächsten Kündigungstermin gelte und die vertragliche Kündigungsfrist berücksichtigt werden müsse. Müsste sie mir die Senkung nicht sofort gewähren?

Antwort: Ihre Vermieterschaft handelt korrekt, wenn sie die Mietzinssenkung erst auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin gewährt. Mietrechtlich treten Mietzinsanpassungen – sowohl Erhöhungen als auch Senkungen – grundsätzlich auf den nächstmöglichen vertraglichen Kündigungstermin in Kraft.

Das bedeutet, dass die vertragliche Kündigungsfrist berücksichtigt werden muss und die Senkung nicht sofort, sondern erst ab dem nächsten vertraglichen Kündigungstermin wirksam wird. Dieses Vorgehen entspricht der gängigen Praxis und ist rechtlich zulässig.

Frage: Meine Vermieterschaft hat mein Mietzinssenkungsbegehren vom März mit der Begründung abgelehnt, dass der nächste Kündigungstermin erst im September sei und der Referenzzinssatz bis dahin wieder steigen könnte. Ist diese Ablehnung rechtlich zulässig?

Antwort: Diese Antwort ist eine Ausrede und nicht akzeptabel. Wir raten Ihnen dazu, sich jetzt zu wehren. Die Vermieterschaft kann ohne Weiteres Ihren Herabsetzungsanspruch jetzt schon berechnen, und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin bekannt geben. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass sich der Referenzzins kurzfristig nochmals ändern wird. Aber selbst wenn: dann könnten immer noch später Anpassungen kommuniziert werden.

Frage: In meinem Mietvertrag hat es einen Vorbehalt. Kann ich wegen dem gesunkenen Referenzzinssatz trotzdem eine Mietzinsreduktion verlangen?

Antwort: Wenn Ihr Mietvertrag einen Vorbehalt oder eine sog. Mietzinsreserve enthält, heisst das nicht automatisch, dass Sie keinen Senkungsanspruch haben. Mit einem Vorbehalt bringt die Vermieterschaft zum Ausdruck, dass sie einen höheren Mietzinsanspruch zu haben glaubt. Ob dem tatsächlich so ist, lässt sich nicht so einfach feststellen und müsste im Streitfall auch von der Vermieterschaft bewiesen werden. Begründet die Vermieterschaft den Vorbehalt zum Beispiel mit der Orts- und Quartierüblichkeit, muss sie diesen Einwand vor einer Schlichtungsbehörde beweisen können, was oft nicht gelingt. Teils erweisen sich Vorbehalte als zahnlose Tiger, da sie bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses formelle Fehler aufweisen. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Vorbehalt falsch begründet oder ungenügend beziffert ist, also weder mit einem Frankenbetrag noch mit einer Prozentangabe.

Frage: Ich habe als Antwort auf mein Herabsetzungsbegehren einen negativen Bescheid von meiner Vermieterschaft erhalten mit dem Verweis auf die Orts- und Quartierüblichkeit. Darf sie das, wenn im Mietvertrag kein entsprechender Vorbehalt erwähnt ist?

Antwort: Ja. Wenn Sie eine Mietzinssenkung verlangen, weil der Referenzzinssatz gesunken ist, kann die Vermieterschaft sich zur Abwehr Ihres Senkungsgesuches auf die Orts- und Quartierüblichkeit berufen. Ein Vorbehalt im Mietvertrag ist dazu nicht nötig. In der Praxis wird dieser Einwand von Vermieterschaften sehr häufig angerufen, und viele Mieter*innen lassen sich dadurch einschüchtern. Es empfiehlt sich aber, sich dadurch nicht abwimmeln zu lassen und sich an die zuständige Schlichtungsbehörde zu wenden. Vor der Schlichtungsbehörde muss die Vermieterschaft ihren Einwand der mangelnden Orts- und Quartierüblichkeit dann beweisen. Da an diesen Nachweis strenge Anforderungen gestellt werden, gelingt dies der Vermieterschaft häufig nicht.

Frage: Meine Vermieterschaft hat meinem Herabsetzungsbegehren stattgegeben, jedoch im amtlichen Formular einen Vorbehalt zur Orts- und Quartierüblichkeit vermerkt. Muss ich mir Sorgen machen?

Antwort: Nein. Dieser Vorbehalt ist ungültig, weil im laufenden Mietverhältnis kein Vorbehalt gestützt auf die Orts- und Quartierüblichkeit eingeführt werden kann. Zusätzlich ist dieser Vorbehalt widersprüchlich und unklar, weil zwei gegensätzliche Prinzipien, nämlich das Prinzip der Kostenmiete und das Prinzip der Vergleichsmiete miteinander vermischt werden. Das ist unzulässig und hat zur Folge, dass dieser Vorbehalt wirkungslos ist. Deshalb müssen Sie auch nichts gegen den Vorbehalt unternehmen.

Frage: Meine Vermieterschaft hat mir als Antwort auf mein Herabsetzungsbegehren zwar eine Senkung gewährt, aber mein Vertrag enthielt bereits davor einen Vorbehalt aufgrund Orts- und Quartierüblichkeit. Nun hat sie diesen Vorbehalt auch im amtlichen Formular vermerkt. Muss ich mir Sorgen machen?

Antwort: Ein Vorbehalt signalisiert, dass die Vermieterschaft glaubt, Anspruch auf eine höhere Miete zu haben. Ob dies zutrifft, ist unklar und müsste im Streitfall von ihr bewiesen werden. Damit ein Vorbehalt nach einer Mietzinssenkung gültig bleibt, muss er erneut erwähnt werden – sonst gilt er als aufgegeben. Beruft sich die Vermieterschaft später darauf, muss sie die Orts- und Quartierüblichkeit vor einer Schlichtungsbehörde oder einem Gericht nachweisen, was in der Praxis kaum je gelingt. Sie müssen sich daher keine Sorgen machen.

Frage: Meine Vermieterschaft behauptet, der gesunkene Referenzzinssatz habe keinen Einfluss auf meine Miete, weil sie gar keine Hypothek auf das Haus habe. Deshalb hätte ich kein Recht auf eine Senkung, auch wenn der Referenzzinssatz gesunken sei. Stimmt das?

Antwort: Das Argument, dass auf der Liegenschaft keine Hypothek mehr lastet oder sich die Hypothekarbelastung nicht reduziert hat und sowieso viel höher ist als der aktuelle Referenzzinssatz, wird besonders oft von privaten Vermieter*innen angeführt. Das mag zwar zutreffen, ändert aber nichts an der mietrechtlichen Regelung: Das Modell des Referenzzinssatzes gilt für alle Mietverhältnisse – mit Ausnahme von Index- und Staffelmieten. Sinkt der Referenzzinssatz, haben Mieter*innen Anspruch auf eine Mietzinssenkung – selbst dann, wenn auf der Liegenschaft gar keine Hypothek mehr lastet oder die bestehende Hypothek deutlich über dem Referenzzinssatz liegt. Diese Regelung funktioniert in beide Richtungen: Wenn sich der Referenzzinssatz erhöht, dürfen Vermieter*innen den Zins anheben, selbst wenn gar keine Hypothek mehr auf seiner Liegenschaft lasten sollte.

Frage: Darf meine Vermieterschaft eine Mietzinssenkung verweigern, wenn im Mietvertrag eine Klausel festgelegt ist, die den Anfangsmietzins als Mindestzins definiert?

Antwort: Einige unprofessionelle Eigentümer*innen versuchen, im Mietvertrag einen Mindestmietzins festzulegen, damit der Anfangsmietzins auch bei einer Senkung des Referenzzinssatzes nicht unterschritten wird. Eine solche Klausel ist jedoch nicht gültig. Die gesetzlichen Vorschriften zur Mietzinsgestaltung dienen dem Schutz der Mieter*innen und sind zwingend. Die Vermieterschaft kann eine Mietzinssenkung daher nicht mit diesem Argument verweigern.

Frage: Darf mein*e Vermieter*in eine Mietzinssenkung verweigern, weil meine Wohnung im Vergleich zu anderen in der Liegenschaft bereits günstiger ist?

Antwort: Manchmal müssen Vermieter*innen eine Wohnung günstiger vermieten, damit sie nicht zu lange leer steht. Falls Ihre Vermieterschaft Ihr Senkungsbegehren trotz des gesunkenen Referenzzinssatzes mit der Begründung ablehnt, dass Sie bereits günstiger wohnen als die anderen im Haus, ist dieses Argument nicht haltbar. Es gibt weder einen Anspruch auf gleiche Mietzinse für gleiche Mietobjekte noch sind Sie als Mieter*in verpflichtet, sich mit Ihren Nachbar*innen solidarisch zu zeigen.