Welche Kündigungsformalitäten sind zu beachten, wenn es sich beim betreffenden Mietobjekt nicht um eine Wohnung oder um einen Geschäftsraum handelt?

Für diesen Fall schreibt das Gesetz keinerlei Formalitäten vor. Die Kündigung muss jedoch vor Beginn der Kündigungsfrist den Empfänger*innen zur Kenntnis gebracht werden. Um dies im Streitfall beweisen zu können, empfiehlt sich natürlich eine Kündigung per eingeschriebenen Brief.

Gibt es andere Möglichkeiten, zu kündigen, als mit eingeschriebenem Brief?

Das Gesetz verlangt keinen eingeschriebenen Brief. Im Streitfall benötigen Sie einfach einen Beweis, dass die Kündigung rechtzeitig beim Empfänger eingetroffen ist. Wenn es eilt, können Sie eine Kündigung beispielsweise auch persönlich vorbei bringen und sich den Erhalt mit Angabe von Zeit und Datum auf einer Kopie bestätigen lassen. Aufgepasst: Eine Kündigung per Mail oder per gewöhnlichen Fax genügt nicht, sofern es um Wohn- oder Geschäftsräume geht.

Kann ich eine Kündigung zurückziehen?

Nein, eine einmal ausgesprochene Kündigung ist definitiv. Sie können Sie nur mit der Zustimmung der Vermieterschaft rückgängig machen. Dasselbe gilt umgekehrt für die Vermieterschaft, wenn sie gekündigt hat.

Ich habe meine Wohnung per SMS bei der Vermieterschaft gekündigt und mich nun anders besonnen. Ist meine Kündigung gültig? Kann ich mich davon zurückziehen?

Eine Kündigung muss laut Gesetz immer «schriftlich» erfolgen. Das heisst, eigenhändig unterschrieben. Die Kündigung per SMS ist also grundsätzlich unwirksam. Unter Umständen könnte man sich allerdings fragen, ob Ihr Verhalten rechtsmissbräuchlich ist. Dies könnte der Fall sein, wenn Sie per SMS kündigen, die Vermieterschaft glauben lassen, Sie würden ausziehen, die Wohnung am vorgesehenen Abgabetermin aber einfach nicht verlassen. Ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt, ist allerdings eine heikle Frage. Wie sie ein Gericht im Streitfall entscheiden würde, ist schwer vorauszusagen. Massgebend wäre dabei u.a., wie lange Sie die Vermieterschaft im Unklaren gelassen haben und ob Sie auch sonstwie den Eindruck erweckt haben, auszuziehen. Im Falle eines Rechtsmissbrauchs würden Sie der Vermieterschaft Schadenersatz schulden. Am besten versuchen Sie also, eine einvernehmliche Lösung zu finden!

Welche Sondervorschriften gelten für die Kündigung einer Familienwohnung?

Hat ein Ehepaar eine Wohnung als Familienwohnung gemietet, müssen beide Ehepartner*innen die Kündigung unterschreiben, auch wenn nur eine der Personen den Mietvertrag unterzeichnet hat. Fehlt die Unterschrift einer Person, kann sie nachgereicht werden. Dies muss allerdings vor Beginn der Kündigungsfrist geschehen. Sonst verschiebt sich die Wirksamkeit der Kündigung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin.

Kündigt die Vermieterschaft eine Familienwohnung, muss er beiden Ehepartner*innen mit separater Post ein Kündigungsformular zustellen. Sonst ist die Kündigung unwirksam. Wichtig: In diesem Fall kann auch jede der beiden Ehepartner*innen die Kündigung anfechten.

Als Familienwohnung gilt eine Wohnung, in der ein Ehepaar mit oder ohne Kinder wohnt. Dasselbe gilt für gleichgeschlechtliche Paare in eingetragener Partnerschaft. Nicht anwendbar sind die Bestimmungen über Familienwohnungen hingegen für unverheiratete Paare, selbst wenn sie Kinder haben. Hat ein eingetragenes oder Ehepaar mehr als eine Wohnung, gilt diejenige als Familienwohnung, in der sich das Familienleben hauptsächlich abspielt.

Ich möchte aus meiner WG ausziehen. Nun weigern sich die anderen Mitglieder, mich auf dem Mietvertrag zu entlassen. Was kann ich tun?

Da lässt sich leider wenig machen! Sofern Sie einen gemeinsamen Mietvertrag haben, können Sie diesen auch nur gemeinsam auflösen. Sie allein können nicht kündigen. Wenn Ihre Mitbewohner*innen nicht dazu bereit sind, eine Kündigung mit zu unterzeichnen oder in Absprache mit der Vermieterschaft zu einer Vertragsänderung Hand zu bieten, bleiben Sie sozusagen im bisherigen Mietvertrag «gefangen». Sie können zwar ausziehen, haften aber nach wie vor sogenannt solidarisch für Mietzins, Nebenkosten und andere Forderungen der Vermieterschaft. Das heisst, die Vermieterschaft kann ihr Geld bei Ihnen einfordern, wenn sie es von Ihren ehemaligen Wohngenoss*innen nicht erhält.

Wenn Sie aus der WG ausziehen, sind Ihre Wohngenoss*innen zwar grundsätzlich dazu verpflichtet, spätestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zu einer Auflösung des bisherigen Mietvertrags Hand zu bieten. Tun sie das nicht, könnten Sie gerichtlich gegen sie vorgehen. Dabei ist das Verfahren jedoch nicht kostenlos. Versuchen Sie also wenn immer möglich, sich mit ihnen im Gespräch zu einigen.

Wir haben unsere Wohnung im obersten Stock gekündigt. Müssen wir den geplanten Estrichausbau von unserem Auszug akzeptieren?

Nein, die Vermieterschaft darf Umbauarbeiten nur vornehmen, wenn diese für Sie zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. Da Sie bereits gekündigt haben, sind Umbauarbeiten in Ihrer Wohnung nicht zulässig. Wieweit Sie in anderen Gebäudeteilen zulässig sind, kommt auf die Umstände an. Wenn Sie durch die Arbeiten im Estrich stark beeinträchtigt werden, müssen Sie diese nach unserer Ansicht während der Kündigungsfrist auch nicht hinnehmen.

Mein Arbeitsvertrag als Hauswartin sieht vor, dass mir die Liegenschaftsverwaltung mit 2 Monaten Frist die Stelle kündigen kann. Ich hingegen muss eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten. Ist das zulässig?

Nein, das ist eine unzulässige Vereinbarung. Gemäss Artikel 335a OR dürfen für Arbeitgeber*innen und Arbeitnehmer*innen keine unterschiedlichen Kündigungsfristen festgelegt werden. In Mietverträgen darf man für Vermieterschaft und Mieterschaft jedoch unterschiedliche Kündigungsfristen vereinbaren.

Ich habe auf Anfang Dezember eine Wohnung gemietet. Bereits im Oktober ist mir aber klar, dass ich diese doch nicht will. Kann ich im Laufe des Oktobers auf Ende Januar kündigen?

Nein, das ist nicht möglich. Auch wenn Ihr Kündigungsschreiben im Laufe des Oktobers bei der Vermieterschaft eintrifft, könnnen Sie das Mietverhältnis frühestens auf Ende Februar auflösen. Denn die Kündigungsfrist beginnt frühestens im Zeitpunkt des vereinbarten Mietbeginns zu laufen. Falls Sie eine Nachmieterschaft finden, die das Mietobjekt auf Anfang Dezember übernimmt, können Sie jedoch ohne finanzielle Folgen auf den Antritt des Mietverhältnisses verzichten.

Ist eine Kündigung ungültig, wenn Sie zu spät eintrifft?

Nein, sie wird auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin wirksam.

Wann muss eine Kündigung bei den Empfänger*innen eintreffen?

Die Kündigung muss spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist bei den Empfänger*innen eintreffen. Ausschlaggebend ist also nicht das Datum des Poststempels, sondern der Zeitpunkt des Empfangs. Verschicken Sie eine Kündigung mit eingeschriebenem Brief, gilt sie dann als zugestellt, wenn sie im Zugriffsbereich der Empfänger*innen eintrifft. Das ist dann der Fall, wenn ihn die Post übergibt oder, falls der erste Zustellversuch infolge Abwesenheit erfolglos war, wenn das Schreiben erstmals auf der Poststelle abholbar war. Das heisst in der Regel am nächsten Tag, nachdem die Abholungseinladung in den Briefkasten oder ins Postfach gelegt wurde.

Gibt es nicht ein neues Mietrecht, wonach ich auf jedes Monatsende kündigen kann, und nicht mehr nur auf die früher üblichen Quartalstermine?

Nein, das ist leider ein Irrtum. Das Mietrecht hat in Sachen Kündigung nicht geändert. In neuerer Zeit verwendet man einfach immer häufiger Vertragsformulare, die eine Kündigung auf jedes Monatsende zulassen (allerdings auch mit 3 Monaten Kündigungsfrist, weniger ist bei der Wohnungsmiete von Gesetzes wegen nicht möglich). Massgebend ist also, was in Ihrem Vertrag steht. Steht im Vertrag nichts über Kündigungstermine, oder haben Sie gar keinen schriftlichen Mietvertrag, gelten die ortsüblichen Kündigungstermine. Diese finden Sie auf mietrecht.ch bei der Adresse der jeweiligen Mietschlichtungsbehörde.

Wie ich gesehen habe, kann man möblierte Zimmer gemäss Gesetz mit einer Frist von zwei Wochen kündigen. Gilt das auch, wenn ich Küche und Bad mitbenutzen darf?

Ihre Bleibe kann man tatsächlich als möbliertes Zimmer einstufen. Anders verhielte es sich, wenn Sie auch ein Wohnzimmer mitbenutzen könnten. Dann wäre eher von einer gemeinsamen Wohnung auszugehen, also von einer WG. Und wenn die Küche und das Bad Ihnen allein zur Verfügung stünden, müsste man Ihr Mietobjekt wohl als Einzimmerwohnung ansehen. Damit ein Zimmer als möbliert gilt, muss die Grundausstattung wie Bett, Stuhl, Tisch und Schrank von der Vermieterschaft zur Verfügung gestellt werden. Das Mietverhältnis über ein möbliertes Zimmer kann laut Art. 266e OR tatsächlich mit einer Frist von zwei Wochen gekündigt werden, sofern der Mietvertrag keine längere Frist vorsieht. Sieht der Mietvertrag nichts anderes vor, kann eine Kündigung aber nur auf das Ende einer einmonatigen Mietdauer ausgesprochen werden. Das heisst also, auf ein Monatsende, wenn das Mietverhältnis Anfang eines Monats begonnen hat, oder auf Mitte eines Monats bei Mietbeginn Mitte Monat.

Aufgrund welcher Kriterien ist die Entschädigung zu bemessen, die nach einer ausserordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund geschuldet ist?

Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei vorwiegend auf die finanzielle Situation der betroffenen Personen abzustellen. Wer wohlhabend ist muss also eher etwas bezahlen als eine Person mit knappen Mitteln. Letztlich liegt die Bemessung der Entschädigung im Ermessen des zuständigen Gerichts.

Berechtigt mich ein Wechsel der Arbeitsstelle zur ausserordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund?

Nein, laut einem Urteil des Bundesgerichts vom 24. Oktober 1994 gilt dies nicht als wichtiger Grund, der zu einer ausserordentlichen Kündigung berechtigt.

Demnächst wird meine Ehe geschieden. Ist das ein wichtiger Grund, um unsere bisherige Familienwohnung ausserordentlich zu kündigen?

Ja, unter Umständen haben Sie diese Möglichkeit. Das Bundesgericht hat am 5. Juni 1996 entschieden, eine Mieterschaft dürfe ihre Wohnung ausserordentlich kündigen, wenn sie nach einer Scheidung hohe Alimente bezahlen muss und deshalb den Mietzins nicht mehr aufbringen kann.

Ist eine Firma zur ausserordentlichen Kündigung ihrer Geschäftsräume aus wichtigem Grund berechtigt, wenn sie in finanziellen Schwierigkeiten steckt?

Nein, laut einem Urteil des Bundesgerichts vom 2. Mai 1995 ist das kein wichtiger Grund zur ausserordentlichen Kündigung.

Was sind typische Gründe, die mich als Mieterschaft zur ausserterminlichen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigen?

Das sind etwa gesundheitliche Gründe. Wenn Sie beispielsweise wegen einer Verschlechterung Ihres Gesundheitszustands nicht mehr Treppen steigen können, dürfen Sie Ihre Wohnung im Obergeschoss einer Liegenschaft ohne Lift ausserordentlich kündigen. Ebenfalls zur ausserordentlichen Kündigung berechtigt sind Sie, wenn Sie sich in ihrer Wohnung unwohl fühlen, weil ein Einbruch stattgefunden hat. Auch eine Scheidung kann unter Umständen ein Grund zur ausserordentlichen Kündigung sein. Wieweit ein Verlust der Arbeitsstelle zur ausserordentlichen Kündigung berechtigt, ist offen. Massgebend ist folgender Grundsatz: Eine ausserordentliche Kündigung ist aus Gründen möglich, die nicht vorhersehbar waren und für die die kündigende Mieterschaft nicht verantwortlich ist.

Mein Vater ist verstorben. Wie kann ich seine Wohnung so schnell wie möglich kündigen? 

Gemäss Art. 266i OR haben Sie im Todesfall eine ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit. Sie können das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, auch wenn der Mietvertrag erst eine spätere Kündigung zulässt. Die gesetzliche Frist beträgt bei Wohnungen drei und bei Geschäftsräumen sechs Monate. Der gesetzliche Termin ist der ortsübliche. Unter Umständen lässt der Mietvertrag aber eine raschere Kündigung zu als Art. 266i OR, etwa in der Stadt Zürich, wo es nur zwei ortsübliche Kündigungstermine pro Jahr gibt. Dann können Sie gestützt auf die vertraglichen Kündigungsfristen und -termine kündigen. Weiter haben Sie die Möglichkeit, dem Vermieter Nachmieter vorzuschlagen. Dann müssen Sie nicht einmal die dreimonatige Kündigungsfrist einhalten. Wichtig ist zu wissen: Ein Mietverhältnis erlöscht nicht automatisch, wenn die Mieterschaft stirbt. Die Erb*innen müssen kündigen. Und zwar müssten das grundsätzlich alle Erb*innen gemeinsam tun. Gestützt auf die gesetzlichen Bestimmungen über die Geschäftsführung ohne Auftrag (Art. 419 ff. OR) sollte allerdings auch die Kündigung durch einen Erben allein gültig sein.

Ich und mein Ex-Freund hatten ein Haus mit einer festen Dauer von 5 Jahren gemietet. Nun ging die Partnerschaft nach 2 Jahren in die Brüche. Kann ich den Vertrag kündigen, da wir beide für den Mietzins nicht alleine aufkommen können?

Nein, allein können Sie den Vertrag nicht kündigen. Allenfalls können Sie mit Ihrem Ex-Partner zusammen den Mietvertrag aus wichtigem Grund kündigen (Art. 266g OR). Wenn Sie und Ihr Ex-Partner den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben haben, müssen Sie auch beide die Kündigung unterzeichnen. Ob das Auseinandergehen Ihrer Partnerschaft als wichtiger Grund akzeptiert wird, ist allerdings Ermessenssache und hängt von den Umständen ab.

Entscheidend ist unter anderem, ob Sie mit dem Auseinandergehen Ihrer Beziehung rechnen mussten und ob es nicht fahrlässig war, im Wissen um dieses Risiko einen 5-jährigen Mietvertrag abzuschliessen. Denn voraussehbare Gründe und solche, die man selbst verschuldet hat, berechtigen nicht zu einer Kündigung gemäss Art. 266g OR.

Auch ohne wichtigen Grund das Mietverhältnis beenden können Sie und Ihr Ex-Partner jedoch, wenn Sie Nachmieter*innen stellen. Dann müssen Sie nicht einmal eine 3-monatige Kündigungsfrist einhalten. Um kein Risiko einzugehen, kündigen Sie am besten gemäss Art. 266g OR, suchen für alle Fälle aber trotzdem eine Nachmieterschaft.

In meiner Wohnung hat es Schimmel. Kann ich deswegen vorzeitig ausziehen?

Das ist in gravierenden Fällen denkbar, wenn das Wohnen in der verschimmelten Wohnung wirklich unzumutbar ist. In diesem Fall haben Sie Anspruch auf Ersatz allen Schadens, der Ihnen durch den vorzeitigen Auszug entsteht. Zudem müssen Sie keine Nachmieterschaft suchen. Sind die Folgen des Schimmels allerdings nicht ganz so schwerwiegend, sind Sie nicht zur vorzeitigen Vertragsauflösung berechtigt. Dann haben Sie nur Anspruch auf eine Mietzinsreduktion und allenfalls Schadenersatz. Zudem muss die Vermieterschaft das Schimmelproblem sobald wie möglich beheben. Tut sie das nicht, können Sie durch eine Mietzinshinterlegung Druck aufsetzen.

Welches sind typische Mängel, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen?

Etwa ein Totalausfall von Teilen der Haustechnik (Wasser, Strom, Heizung während der Heizsaison), der nicht innert weniger Tage behoben werden kann. Weiter massivste Wassereinbrüche und andere gesundheitsschädigende Immissionen. Ebenfalls ein Grund zur fristlosen Kündigung kann schweres Fehlverhalten der Vermieterschaft oder von Mitmieter*innen darstellen, etwa Tätlichkeit oder sexuelle Belästigung. Aufgepasst: Eine fristlose Kündigung ist nur wegen ganz gravierenden Missständen zulässig, die den Verbleib im betreffenden Mietobjekt unzumutbar machen. Bei weniger schwerwiegenden Mängeln kommt lediglich eine Mietzinsreduktion in Frage. Zudem haben Sie als Mieterschaft Anspruch, dass der Mangel sobald als möglich behoben wird.

Wie verhalte ich mich in einem Grenzfall, wenn nicht klar ist, ob ein Mangel schwerwiegend genug ist für eine fristlose Kündigung?

Ob ein Mangel eine fristlose Kündigung rechtfertigt, steht meistens nicht eindeutig fest. Jeder Fall ist sozusagen ein Grenzfall. Falls Sie als Mieterschaft in einem solchen Fall einfach fristlos kündigen, riskieren Sie, dass die Vermieterschaft das nicht akzeptiert und auf dem Rechtsweg den Mietzins bis zum nächsten regulären Kündigungstermin einfordert. Dann kann es sein, dass ein Gericht nach vielen Monaten entscheidet, Sie müssten diesen doch noch bezahlen. Um sich gegen dieses Risiko abzusichern, können Sie bei der Schlichtungsbehörde im Voraus ein Verfahren einleiten, um festzustellen, ob Sie zur fristlosen Kündigung berechtigt sind. In vielen Fällen ist das aber kein gangbarer Weg, weil er zu lange dauert. Die beste Lösung ist häufig, mit der Vermieterschaft zu verhandeln. Sie können ihr dabei empfehlen, eine fristlose Kündigung zu akzeptieren, weil Sie sonst eine massive Mietzinsreduktion verlangen und mit einer Mietzinshinterlegung Druck ausüben würden. Sie können ihr zudem einen Deal anbieten. Etwa, dass Sie auf eine rückwirkende Mietzinsherabsetzung verzichten, wenn sie im Gegenzug die fristlose Kündigung akzeptiert.

Muss ich von heute auf morgen ausziehen, wenn ich fristlos kündige?

Nein, den Zeitpunkt des Auszugs bestimmen Sie als Mieterschaft. Fristlos heisst nur, dass Sie nicht an die gesetzlichen und vertraglichen Kündigungsfristen und -termine gebunden sind.

Muss ich als Mieterschaft eine fristlose Kündigung vorher androhen?

Nein, eine ausdrückliche Androhung ist nicht nötig. Zu empfehlen ist jedoch, sich mit eingeschriebenem Brief über die vorliegenden Mängel zu beschweren. Denn gemäss Artikel 259b OR ist eine fristlose Kündigung nur zulässig, wenn die Vermieterschaft einen Mangel kennt und nicht innert einer angemessenen Frist beseitigt. Dass sie diesen kennt, lässt sich im Streitfall am besten mit einem eingeschriebenen Brief beweisen.

Kann ich vorzeitig ausziehen, wenn eine Wohnung Mängel aufweist?

Weist ein Mietobjekt schwerwiegende Mängel auf, die die Benutzung unmöglich oder unzumutbar machen, können Sie als Mieterschaft fristlos kündigen. Aber aufgepasst: Bei nicht ganz so schwerwiegenden Mängel besteht kein Recht auf fristlose Kündigung, sondern nur auf Mietzinsreduktion und Behebung des Mangels.

Weil wir ausziehen, will unsere Vermieterschaft Wohnungsbesichtigungen durchführen. Was können wir tun, wenn wir an diesem Termin verhindert sind?

In diesem Fall muss die Vermieterschaft ihren Besichtigungstermin verschieben. Teilen Sie der Vermieterschaft mit, dann gehe es Ihnen nicht. Am besten schlagen Sie gleich einen neuen Termin vor.

Darf die Vermieterschaft vor meinem Auszug Mietinteressent*innen meine Wohnung zeigen? 

Ja, gemäss Art. 257h OR darf sie das. Die Vermieterschaft muss die Wohnungsbesichtigungen aber so organisieren, dass Sie möglichst wenig belästigt werden. Dabei muss sie auch auf Ihren Terminkalender Rücksicht nehmen. Im Gegenzug müssen Sie eine gewisse Flexibilität zeigen und können nicht jeden vorgeschlagenen Termin ablehnen.

Die Vermieterschaft will meine Wohnung fotografieren, um sie nach meinem Auszug neu zu vermieten. Darf sie das?

Nein! Viele Vermieterschaften illustrieren zwar die Ausschreibung einer Wohnung im Internet durch Fotos, auf denen auch die Möbel und andere Einrichtungsgegenstände der bisherigen Mieterschaft zu sehen sind. Das ist aber ein unzulässiger Eingriff in die Privatsphäre. Sie müssen es nicht hinnehmen, dass Fotos Ihrer Wohnungseinrichtung im Internet oder einer Vermietungsdokumentation erscheinen. 

Ich teilte meiner Vermieterschaft im Februar schriftlich mit, dass ich per Ende April vorzeitig aus meiner Wohnung ausziehen möchte. Nun habe ich keine Nachmieterschaft gefunden. Meine Vermieterschaft verlangt nun noch eine ordentliche Kündigung von mir. Darf sie das?

Nein. Wenn Sie keine Nachmieterschaft auf einen früheren Termin finden, gilt die Mitteilung des ausserterminlichen Auszugs automatisch als ordentliche Kündigung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Da Sie die Vermieterschaft im Februar über den ausserterminlichen Auszug informiert haben, haften Sie längstens bis Ende Mai (vorausgesetzt Ihr Mietvertrag sieht eine dreimonatige Kündigungsfrist auf jedes Monatsende vor) für den Mietzins.

Ich habe meine Wohnung im Juni ordentlich auf Ende September gekündigt. Kann ich früher aus dem Mietvertrag aussteigen, wenn ich nachträglich eine Nachmieterschaft stelle?

Nein. Eine ordentliche Kündigung kann nicht nachträglich in einen ausserterminlichen Auszug umgewandelt werden. Wenn Sie den Mietvertrag ordentlich (d.h. unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist und dem vertraglichen Kündigungstermin) kündigen und im Kündigungsschreiben der Vermieterschaft gegenüber nichts von einem ausserterminlichen Auszug erwähnen, dann sind Sie verpflichtet den Mietzins bis zum Ende der Kündigungsfrist zu bezahlen. Oft akzeptieren Vermieterschaften aber auch noch nachträglich eine Nachmieterschaft, wenn sie nicht selber eine neue Mieterschaft suchen möchten.