Bei Mietbeginn haben Sie als Mieterschaft zwar Anspruch auf eine Wohnung ohne Mängel. Dabei stellt sich jedoch die Frage, was als Mangel gilt. Grundsätzlich liegt dann ein Mangel vor, wenn das Mietobjekt nicht den Zustand aufweist, den Sie erwarten können. Wenn Ihnen die Vermieterschaft ausdrücklich zugesichert hat, die Wohnung werde neu gestrichen, muss sie das also tun. Hat sie hingegen nichts Derartiges versprochen, gilt der Grundsatz «wie gesehen, so gemietet». Das heisst, Sie haben bei Vertragsabschluss gesehen, dass die Wände etwas abgenutzt sind, und die Wohnung trotzdem gemietet. Also müssen Sie das akzeptieren. Irgendwo hat der Grundsatz «wie gesehen, so gemietet» aber seine Grenze. Wenn an den Wänden beispielsweise die Farbe abblättert, wenn sie schwarze Stellen aufweisen oder nach Zigarettenrauch riechen, ist die betreffende Wohnung nicht wirklich nutzbar. Damit müssen Sie auch ohne ausdrückliche Zusicherung nicht rechnen, also liegt ein Mangel vor. Da die Grenze zum Mangel nirgends eindeutig definiert ist, lassen Sie sich bei Vertragsabschluss am besten eine schriftliche Zusicherung geben, wenn es Ihnen wichtig ist, dass neu gestrichen wird.

Ja! Beim Einzug muss die Wohnung sauber sein. Ist sie das nicht, halten Sie das in einem eingeschriebenen Brief oder im Übernahmeprotokoll fest, und verlangen Sie von der Vermieterschaft eine Nachreinigung. Setzen Sie ihr dazu eine kurze, angemessene Frist. Kommt die Vermieterschaft der Forderung nicht nach, so können Sie selber reinigen lassen und der Vermieterschaft die Rechnung zustellen.

In diesem Fall können Sie der Vermieterschaft eine Frist von einigen Tagen ansetzen und dann vom Mietvertrag zurücktreten, wenn die Wohnung noch immer nicht bezogen werden kann. Aber aufgepasst: Das Rücktrittsrecht haben Sie nur, wenn das Wohnen in den betreffenden Räumlichkeiten wirklich unmöglich oder unzumutbar ist. Ist dies nicht der Fall, sondern die Benutzung des Mietobjekts einfach nur beeinträchtigt, haben Sie bloss Anspruch auf eine Mietzinsreduktion und allenfalls Schadenersatz.

Die meisten Mieter*innen sind daran jedoch nicht interessiert, da sie auf das betreffende Mietobjekt angewiesen sind. In diesem Fall können sie am Mietvertrag festhalten. Den Mietzins schulden sie dann aber erst vom Zeitpunkt an, in dem ein Einzug möglich ist.

Sowohl bei einem Rücktritt vom Vertrag als auch bei einem unfreiwilligen späteren Einzug schuldet die Vermieterschaft vollen Schadenersatz. Unter Umständen muss sie also für Hotelübernachtungen und die Einlagerung von Möbeln aufkommen. Aus Beweisgründen ist es wichtig, dass Sie in einem eingeschriebenen Brief an die Vermieterschaft festhalten, dass Sie einziehen wollten und nicht konnten.

Ja, gemäss Artikel 259b OR haben Sie das Recht zu einer solchen Ersatzvornahme. Zu empfehlen ist dieses Vorgehen aber nur in dringenden Fällen sowie bei überblickbaren Reparaturarbeiten. Denn als Mieterschaft müssen Sie die Reparatur in einem solchen Fall selber bezahlen und Ihr Geld anschliessend von der Vermieterschaft zurückfordern. Bei wirklich umfangreichen Reparaturen ist eine eigenmächtige Ersatzvornahme rechtlich gar nicht zulässig, wobei man sich darüber streiten kann, wo die Grenze liegt. In solchen Fällen können Sie sich aber durch eine richterliche Verfügung zur Ersatzvornahme ermächtigen lassen. Nehmen Sie dazu eine fachkundige Beratung in Anspruch. 

Laut Artikel 259b OR ist eine Ersatzvornahme nur erlaubt, wenn die Vermieterschaft den Mangel kennt und ihn nicht innert angemessener Frist beseitigt. Deshalb sollten Sie der Vermieterschaft zuvor mit eingeschriebenem Brief eine kurze Frist ansetzen. In ganz dringenden Fällen, etwa wenn mitten im Winter der Heizbrenner ausfällt, können Sie eine Reparatur aber auch ohne Fristansetzung in Auftrag geben. Sie können sich dabei auf Art. 422 OR über die sogenannte Geschäftsführung ohne Auftrag stützen.

Ja, dazu sind Sie verpflichtet. Sonst müssen Sie unter Umständen für Folgeschäden aufkommen, die aufgrund der unterlassenen Meldung entstanden sind. Um sich dagegen abzusichern, melden Sie einen Mangel am besten mit eingeschriebenem Brief. Zur Meldung verpflichtet sind Sie allerdings nur bei Mängel, die Sie ohne besonderen Aufwand und technische Kenntnisse feststellen können. Sie müssen (und sollen) beispielsweise nicht aufs Dach klettern, um zu kontrollieren, ob die Dachrinne verstopft ist.

Bei dringenden aber sehr teuren Reparaturen ist es nicht zulässig, selber zu handeln. Stattdessen können Sie als Mieterschaft eine richterliche Verfügung beantragen. Ein Beispiel: Wenn in der kalten Jahreszeit die Heizung aussteigt, und die Vermieterschaft nicht sofort etwas unternimmt oder nicht erreichbar ist, dürfen Sie eigenmächtig den Brennerservice kommen lassen und ihn mit der Behebung des Schadens beauftragen. Wenn Ihnen die Servicefirma aber erklärt, da lasse sich nichts mehr machen, da müsse ein neuer Heizkessel her, sollten Sie diesen nicht gleich bestellen, sondern nötigenfalls eine richterliche Verfügung einholen. Lassen Sie sich dazu fachkundig beraten, da das Verfahren nicht ganz einfach ist. Übrigens: Meistens kann ein Schaden am Heizkessel provisorisch mit einfacheren Mitteln behoben werden, selbst wenn sich ein neuer Heizkessel aufdrängt.

In Ihrer Wohnung ist vermutlich das sogenannte Fogging aufgetreten. Es handelt sich dabei um eine Erscheinung, die man seit den neunziger Jahren kennt. Man nennt sie auch «Magic Dust» oder «Schwarze Wohnung». Die Ursache von Fogging war lange unklar und ist auch heute nicht ganz unumstritten. Man geht davon aus, dass die Erscheinung auf flüchtige Substanzen zurückzuführen ist, die aus gewissen Weichmachern kondensieren. Diese schlagen sich dann auf glatten, kühlen Oberflächen nieder. Und weil diese Niederschläge klebrig sind, bleibt der normale Staub daran hängen, wodurch sich die dunkle Farbe ergibt. Befinden sich die betreffenden Weichmacher in Materialien, die beim Ausbau des Gebäudes verwendet wurden, muss die Vermieterschaft den Schaden beheben. Dies wird meistens der Fall sein, wenn Fogging auftritt. Melden Sie der Vermieterschaft den Schaden also möglichst bald. Grundsätzlich haben Sie die gleichen Rechte wie bei anderen Mängeln, etwa bei Schimmelbefall. 

Bei einem Kühlschrank geht man von einer Lebensdauer von 10 Jahren aus. Ist er so alt oder älter, trägt die Vermieterschaft allfällige Reparatur- oder Ersatzkosten, auch wenn Sie als Mieterschaft durch mangelnde Sorgfalt zum Schaden beigetragen haben. Möglicherweise beruft sich Ihre Vermieterschaft allerdings auf Art. 259a OR, wo es heisst, die Mieterschaft habe nur dann Anspruch auf die Behebung eines Mangels, wenn sie diesen «weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat». Gestützt darauf sagt die Vermieterschaft vielleicht: «Sie müssen mir zwar nichts mehr für den defekten Kühlschrank bezahlen, ich lasse ihn aber weder ersetzen noch reparieren». Diese Auffassung ist aber falsch, weil sie Art. 259a OR nicht im Zusammenhang des gesamten Mietrechts sieht. Die Vermieterschaft ist verpflichtet, Ihnen wieder einen funktionsfähigen Kühlschrank zur Verfügung zu stellen. 

Eindeutig die Vermieterschaft. Denn es handelt sich hier um einen Schaden durch Dritteinwirkung. Diesen muss die Vermieterschaft gemäss Artikel 256 OR auf ihre Kosten beheben. Sehr viele Leute sind allerdings überzeugt, für Einbruchsschäden am Gebäude hätte die Mieterschaft aufzukommen. Das ist aber ein Irrtum. Dieser kommt möglicherweise daher, dass die Hausratversicherungen der Mieterschaft solche Schäden meistens übernehmen. Rechtlich gesehen wäre dieser Versicherungsschutz aber gar nicht nötig, da Einbruchsschäden am Gebäude zu Lasten der Vermieterschaft gehen. Für Schäden, die Einbrecher *innen am Mobiliar anrichten, sowie für gestohlene Gegenstände haben jedoch Sie als Mieterschaft aufzukommen, bzw. Ihre Hausratversicherung, sofern Sie eine solche abgeschlossen haben.

Nein, die normale Abnutzung geht zulasten der Vermieterschaft. Sie kann von Ihnen nicht verlangen, dass Sie die Wohnung vor dem Auszug wieder in den ursprünglichen Zustand versetzen. Wenn Sie die Wohnung übermässig abgenutzt haben, schulden Sie der Vermieterschaft allerdings eine Entschädigung. Dabei ist jedoch die Altersentwertung zu berücksichtigen. Auch bei übermässiger Abnutzung müssen Sie nicht den Neuwert der beschädigten Einrichtungsteile vergüten, sondern nur den Zeitwert. Diesen berechnet man mit Hilfe der Lebensdauertabelle, die Sie auf dieser Website finden.

Das ist eine ungültige Vertragsklausel. Gemäss Art. 256 OR ist der Unterhalt des Mietobjekts Sache der Vermieterschaft und kann auch vertraglich nicht auf Sie als Mieterschaft abgewälzt werden. Sie müssen also nicht streichen lassen. Falls Sie die Wohnung übermässig abgenutzt haben, müssen Sie jedoch unter Umständen einen Anteil der erforderlichen Malerkosten übernehmen.

Nein! Wenn Sie die Folgen übermässiger Abnutzung vor dem Auszug auf eigene Kosten beheben, bezahlen Sie dafür den vollen Preis. Geben Sie die Wohnung hingegen ab, ohne derartige Schäden behoben zu haben, muss die Vermieterschaft die Reparatur in Auftrag geben. Dafür darf sie Ihnen nur denjenigen Anteil in Rechnung stellen, der sich nach Abzug der Altersentwertung ergibt. Do-it-yourself-Malen kann auch fatale Folgen haben: Unfachgerechte Malerarbeit muss die Vermieterschaft nicht akzeptieren.

Zwei Monate nach meinem Auszug teilt mir die ehemalige Vermieterschaft mit, ich müsse noch eine beschädigte Badezimmerleuchte bezahlen. Hätte sie damit nicht früher kommen müssen? Das ist richtig. Gemäss Art. 267a OR muss die Vermieterschaft bei der Rückgabe des Mietobjekts dessen Zustand prüfen und Ihnen sofort mitteilen, für welche Mängel sie Sie verantwortlich machen will. Wenn Sie mit Ihrer Unterschrift nicht schon im Abgabeprotokoll die Verantwortung für gewisse Schäden übernommen haben, sollte die Vermieterschaft Ihnen bis spätestens nach einer Woche eine sogenannte Mängelrüge schicken. Sonst kann sie keine Ansprüche mehr stellen. Eine Ausnahme gilt für Mängel, die bei der Wohnungsabgabe trotz der üblichen Aufmerksamkeit nicht erkennbar waren. Solche können auch später geltend gemacht werden, sofern die Vermieterschaft Ihnen sofort nach deren Entdeckung eine Mängelrüge übermittelt. Lässt sie den Schaden reparieren und schickt Ihnen erst dann die Rechnung, ist sie aber ebenfalls zu spät. Auch eine rechtzeitige Mitteilung heisst allerdings nicht, dass Sie wirklich für den betreffenden Schaden aufkommen müssen. Auch dann muss noch geprüft werden, ob es sich wirklich um einen Fall von übermässiger Abnutzung handelt, der während Ihrer Mietdauer eingetreten ist. Zudem muss die Altersentwertung berücksichtigt werden. 

Ich ziehe vorzeitig aus und suche eine Nachmieterschaft. Das ist aber schwierig, weil sich die Vermieterschaft weigert, dringend notwendige Unterhaltsarbeiten auszuführen. Wenn Nachmietinteressent*innen absagen, weil sich die Vermieterschaft weigert, Mängel an der Mietwohnung zu beheben, sind Sie von Ihren Verpflichtungen befreit. Sie müssen ab dem Zeitpunkt keinen Mietzins mehr bezahlen, ab dem die betreffenden Interessent*innen die Wohnung gemietet hätten, wenn die Vermieterschaft zur Behebung der Mängel bereit gewesen wäre. Wichtig ist, dass Sie als ausziehende Mieterschaft die betreffenden Mängel ausdrücklich beanstanden.

Etwa ein Totalausfall von Teilen der Haustechnik (Wasser, Strom, Heizung während der Heizsaison), der nicht innert weniger Tage behoben werden kann. Weiter massivste Wassereinbrüche und andere gesundheitsschädigende Immissionen. Ebenfalls ein Grund zur fristlosen Kündigung kann schweres Fehlverhalten der Vermieterschaft oder von Mitmieter*innen darstellen, etwa Tätlichkeit oder sexuelle Belästigung. Aufgepasst: Eine fristlose Kündigung ist nur wegen ganz gravierenden Missständen zulässig, die den Verbleib im betreffenden Mietobjekt unzumutbar machen. Bei weniger schwerwiegenden Mängeln kommt lediglich eine Mietzinsreduktion in Frage. Zudem haben Sie als Mieterschaft Anspruch, dass der Mangel sobald als möglich behoben wird.

Ob ein Mangel eine fristlose Kündigung rechtfertigt, steht meistens nicht eindeutig fest. Jeder Fall ist sozusagen ein Grenzfall. Falls Sie als Mieterschaft in einem solchen Fall einfach fristlos kündigen, riskieren Sie, dass die Vermieterschaft das nicht akzeptiert und auf dem Rechtsweg den Mietzins bis zum nächsten regulären Kündigungstermin einfordert. Dann kann es sein, dass ein Gericht nach vielen Monaten entscheidet, Sie müssten diesen doch noch bezahlen. Um sich gegen dieses Risiko abzusichern, können Sie bei der Schlichtungsbehörde im Voraus ein Verfahren einleiten, um festzustellen, ob Sie zur fristlosen Kündigung berechtigt sind. In vielen Fällen ist das aber kein gangbarer Weg, weil er zu lange dauert. Die beste Lösung ist häufig, mit der Vermieterschaft zu verhandeln. Sie können ihr dabei empfehlen, eine fristlose Kündigung zu akzeptieren, weil Sie sonst eine massive Mietzinsreduktion verlangen und mit einer Mietzinshinterlegung Druck ausüben würden. Sie können ihr zudem einen Deal anbieten. Etwa, dass Sie auf eine rückwirkende Mietzinsherabsetzung verzichten, wenn sie im Gegenzug die fristlose Kündigung akzeptiert.

Nein, den Zeitpunkt des Auszugs bestimmen Sie als Mieterschaft. Fristlos heisst nur, dass Sie nicht an die gesetzlichen und vertraglichen Kündigungsfristen und -termine gebunden sind.

Nein, eine ausdrückliche Androhung ist nicht nötig. Zu empfehlen ist jedoch, sich mit eingeschriebenem Brief über die vorliegenden Mängel zu beschweren. Denn gemäss Artikel 259b OR ist eine fristlose Kündigung nur zulässig, wenn die Vermieterschaft einen Mangel kennt und nicht innert einer angemessenen Frist beseitigt. Dass sie diesen kennt, lässt sich im Streitfall am besten mit einem eingeschriebenen Brief beweisen.

Weist ein Mietobjekt schwerwiegende Mängel auf, die die Benutzung unmöglich oder unzumutbar machen, können Sie als Mieterschaft fristlos kündigen. Aber aufgepasst: Bei nicht ganz so schwerwiegenden Mängel besteht kein Recht auf fristlose Kündigung, sondern nur auf Mietzinsreduktion und Behebung des Mangels.