Bin ich verpflichtet, ein Wohnungsabnahmeprotokoll zu unterzeichnen?

Nein! Vor allem, wenn finanzielle Verpflichtungen damit verbunden sind, sollten Sie die Unterschrift verweigern. Achtung: Viele Protokollformulare enthalten Formulierungen, mit denen Sie sich zur Übernahme von Kosten verpflichten. Dabei ist noch gar nicht klar, ob diese von Rechts wegen zu Ihren Lasten gehen, etwa weil keine übermässige Abnutzung vorliegt oder weil die Lebensdauer des betreffenden Einrichtungsteils abgelaufen ist. Ein solches Protokoll sollten Sie nicht unterzeichnen oder zumindest bei den fraglichen Positionen hinschreiben: «Gilt nicht als Schuldanerkennung».

Was kann ich tun, wenn ich mich zur Unterschrift unter ein Abgabeprotokoll habe drängen lassen, mit dem ich eigentlich nicht einverstanden bin?

Sie können beispielsweise geltend machen, Sie hätten sich im Irrtum befunden oder seien bei der Wohnungsabgabe unter Druck gestanden. Um damit vor einem Gericht durchzukommen, muss es sich aber um einen krassen Fall handeln, der sich zudem beweisen lässt. Unter Umständen wäre es hilfreich, Ihre Unterschrift mit einem eingeschriebenen Brief an die Vermieterschaft zu widerrufen und darin zu erklären, Sie hätten im Irrtum oder unter Druck unterschrieben. Im Verfahren vor der Schlichtungsbehörde spielt Ihre Unterschrift allerdings nicht unbedingt eine so grosse Rolle. Die Schlichtungsbehörden können in solchen Fällen ja nur eine Einigung vorschlagen. Deshalb suchen sie häufig unabhängig von juristischen Formalitäten nach einem Kompromiss, bei dem beide Seiten etwas nachgeben. 

Meine Vermieterschaft weigert sich, die Wohnung abzunehmen, weil ich das Abgabeprotokoll nicht unterschreiben will.

Das Mietverhältnis endet, ob die Vermieterschaft die Wohnung abzunehmen geruht oder nicht. Das einzige, was Sie brauchen, ist eine Bestätigung, dass Sie die Schlüssel zurückgegeben haben. Will Ihnen die Vermieterschaft diese nicht geben, schicken Sie ihr die Schlüssel mit eingeschriebenem Brief zurück und behalten eine Kopie sowie die Bestätigung der Post.

Ich habe auf Ende September gekündigt, will die Wohnung aber schon Ende August abgeben. Die Vermieterschaft weigert sich, die Schlüssel vor Ende September entgegenzunehmen. Kann sie verlangen, dass ich dann nochmals putze?

Ihre Vermieterschaft befindet sich rechtlich auf dem Holzweg. Sie sind zwar verpflichtet, bis zum nächsten regulären Kündigungstermin für den Mietzins aufzukommen, sofern sich vorher keine Nachmieterschaft findet oder die Vermieterschaft nicht mit einer Renovation beginnt. Aber Sie müssen die Wohnung nicht bis dann benutzen. Bei der Miete von Wohnräumen gibt es keine Benutzungspflicht (bei Geschäftslokalen unter Umständen schon). Schlagen Sie der Vermieterschaft mit eingeschriebenem Brief einen Abgabetermin Ende August vor! Geht sie nicht darauf ein, und beharrt auf einer Abgabe Ende September, schicken Sie ihr die Schlüssel mit eingeschriebenem Brief zurück. Dann ist die Sache für Sie erledigt.

Darf meine Vermieterschaft verlangen, dass ich vor dem Auszug einen Service am Geschirrspüler vornehmen lasse?

Tatsächlich verlangen Vermieter*innen oft, dass Mieter*innen einen Schlussservice des Geschirrspülers oder anderer elektrischer Geräte durch eine Fachperson vornehmen lassen. Steht diesbezüglich nichts im Mietvertrag, so sind Sie nicht dazu verpflichtet. Diese Regel ist unbestritten. Nach Ansicht des Mieterinnen- und Mieterverbands (MV) und auch mehrerer kantonaler Gerichte und Schlichtungsbehörden kann eine Mieterschaft auch vertraglich nicht zu einem solchen Service verpflichtet werden. Denn eine solche Vertragsbestimmung verstösst gegen Art. 267 OR, wo es heisst: «Vereinbarungen, in denen sich die Mieterin / der Mieter im Voraus verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung zu entrichten, die anderes als die Deckung des allfälligen Schadens einschliesst, sind nichtig». Gemäss Art. 267a OR ist es ausschliesslich Sache der Vermieterschaft, den Zustand des Mietobjekts zu prüfen. Zudem müssen Mieter*innen nur den sogenannten «kleinen Unterhalt» übernehmen. Dazu gehören kleine Ausbesserungen und Reinigungen, die ohne besonderes Fachwissen oder grösseren Aufwand vorgenommen werden können. Ist hingegen der Beizug einer Fachperson nötig, liegt kein kleiner Unterhalt vor. Die Funktionskontrolle bzw. der Service des Geschirrspülers muss aber durch eine Fachperson vorgenommen werden. Deshalb können Mieter*innen nicht zum Abschluss eines Servicevertrags für technische Geräte verpflichtet werden. Ganz unbestritten ist diese Ansicht jedoch nicht. Als Mieterschaft haben Sie lediglich eine Meldepflicht, wenn ein technisches Gerät nicht funktioniert.

Bei der Wohnungsabgabe fehlt mir ein Wohnungsschlüssel. Muss ich jetzt für das Auswechseln des gesamten Schliesssystems im Haus aufkommen?

Jein! Wenn keine Anzeichen dafür bestehen, dass der Schlüssel missbraucht werden könnte, müssen Sie grundsätzlich nur einen neuen Schlüssel bezahlen. Das ist etwa der Fall, wenn der Schlüssel in einiger Entfernung vom Haus ohne Adressangabe weggekommen ist. Je länger der Schlüssel schon fehlt, desto unwahrscheinlicher ist zudem ein Missbrauch. Das Problem ist, dass Sie im Streitfall nachweisen müssten, wo und unter welchen Umständen der Schlüssel weggekommen ist. Falls sich tatsächlich der Verdacht aufdrängt, dass der Schlüssel missbraucht werden könnte, müssen Sie grundsätzlich für die nötigen Änderungen am Schliesssystem aufkommen. Zu berücksichtigen ist dabei die Altersentwertung des Schliesssystems. Man geht dabei von einer Lebensdauer von 20 Jahren aus. Für die finanziellen Folgen des Verlustes eines Wohnungsschlüssels kommt in der Regel übrigens die Privathaftpflichtversicherung auf.

Zwei Monate nach meinem Auszug teilt mir die ehemalige Vermieterschaft mit, ich müsse noch eine beschädigte Badezimmerleuchte bezahlen. Hätte sie damit nicht früher kommen müssen?

Das ist richtig. Gemäss Art. 267a OR muss die Vermieterschaft bei der Rückgabe des Mietobjekts dessen Zustand prüfen und Ihnen sofort mitteilen, für welche Mängel sie Sie verantwortlich machen will. Wenn Sie mit Ihrer Unterschrift nicht schon im Abgabeprotokoll die Verantwortung für gewisse Schäden übernommen haben, sollte die Vermieterschaft Ihnen bis spätestens nach einer Woche eine sogenannte Mängelrüge schicken. Sonst kann sie keine Ansprüche mehr stellen. Eine Ausnahme gilt für Mängel, die bei der Wohnungsabgabe trotz der üblichen Aufmerksamkeit nicht erkennbar waren. Solche können auch später geltend gemacht werden, sofern die Vermieterschaft Ihnen sofort nach deren Entdeckung eine Mängelrüge übermittelt. Lässt sie den Schaden reparieren und schickt Ihnen erst dann die Rechnung, ist sie aber ebenfalls zu spät. Auch eine rechtzeitige Mitteilung heisst allerdings nicht, dass Sie wirklich für den betreffenden Schaden aufkommen müssen. Auch dann muss noch geprüft werden, ob es sich wirklich um einen Fall von übermässiger Abnutzung handelt, der während Ihrer Mietdauer eingetreten ist. Zudem muss die Altersentwertung berücksichtigt werden. 

Muss ich eine Wohnung so abgeben, wie ich sie übernommen habe?

Nein, die normale Abnutzung geht zulasten der Vermieterschaft. Sie kann von Ihnen nicht verlangen, dass Sie die Wohnung vor dem Auszug wieder in den ursprünglichen Zustand versetzen. Wenn Sie die Wohnung übermässig abgenutzt haben, schulden Sie der Vermieterschaft allerdings eine Entschädigung. Dabei ist jedoch die Altersentwertung zu berücksichtigen. Auch bei übermässiger Abnutzung müssen Sie nicht den Neuwert der beschädigten Einrichtungsteile vergüten, sondern nur den Zeitwert. Diesen berechnet man mit Hilfe der Lebensdauertabelle, die Sie auf dieser Website finden.

Was habe ich zu befürchten, wenn ich als Mieterschaft ohne Zustimmung der Vermieterschaft eine bauliche Veränderung am Mietobjekt vornehme?

Bei Ihrem Auszug müssen Sie wieder den ursprünglichen Zustand herstellen, sofern die Vermieterschaft das verlangt. Zudem haben Sie bei massiven Eingriffen in die Bausubstanz unter Umständen sogar eine Kündigung zu gewärtigen. Lassen Sie sich daher die Zustimmung der Vermieterschaft immer in schriftlicher Form geben.

Sind wir verpflichtet den Teppich beim Auszug zu entfernen, wenn beim Einzug im Antrittsprotokoll vermerkt wurde: «Teppich von der Vormieterschaft verlegt»?

1988 hat das waadtländische Kantonsgericht zwar einmal entschieden, gestützt auf eine solche Bemerkung im Übernahmeprotokoll könne die Vermieterschaft von Ihnen nicht verlangen, den fraglichen Teppich zu entfernen. Dies wäre nur der Fall, wenn im Mietvertrag oder Protokoll  ausdrücklich stehen würde, Sie müssten das tun. Obwohl die Urteilsbegründung des Waadtländer Kantonsgerichts sehr überzeugt, hat sich diese Praxis aber nicht überall durchgesetzt. In vielen Deutschschweizer Kantonen könnte Ihre Vermieterschaft mit guten Erfolgsaussichten auf ihrem Standpunkt beharren. 

Nach meinem Auszug wird die Wohnung renoviert. Muss ich auch in diesem Falle die Wohnung reinigen?

Grundsätzlich müssen Sie nichts reinigen, dass durch die Renovation wieder verschmutzt wird. Bei einer umfassenden Renovation wird es somit genügen, sogenannt «besenrein» zu putzen. Gewisse Vermieterschaften verlangen in solchen Fällen, dass Sie als Mieterschaft nach Abschluss der Renovation putzen kommen. Dazu sind Sie aber eindeutig nicht verpflichtet. Die Baureinigung ist Sache der Vermieterschaft. 

Was geschieht, wenn die Wohnung bei der Abgabe nicht sauber genug ist?

Lässt die Sauberkeit der abzugebenden Wohnung zu wünschen übrig, muss Ihnen die Vermieterschaft eine kurze Nachfrist einräumen, um nochmals zu putzen. Ist die Wohnung auch dann noch nicht sauber genug, kann die Vermieterschaft die Wohnung reinigen lassen und Ihnen dafür Rechnung stellen

Ich ziehe nach 5 Jahren aus meiner  Wohnung aus. Muss ich den mindestens 10-jährigen Teppich schamponieren, wenn ich kleine Flecken gemacht habe?

Ja, denn zur gründlichen Reinigung gehört das Schamponieren eines Teppichs. Wenn die Vermieterschaft den Teppich jedoch nach Ihrem Auszug ersetzt, müssen Sie ihn nicht schamponieren.

Meine Vermieterschaft verlangt, dass ich bei der Wohnungsabgabe die Fensterläden öle. Bin ich dazu verpflichtet?

Nein, vor dem Auszug müssen Sie Ihre Wohnung zwar gründlich reinigen. Dabei müssen Sie aber keine Arbeiten ausführen, die gefährlich sind oder Fachkenntnisse erfordern. Um die Fensterläden zu ölen, müssten Sie diese aushängen oder an der Fassade herumklettern. Beides ist zu gefährlich.

Meine Vermieterschaft verlangt, dass ich vor der Wohnungsabgabe die doppelten Fensterflügel aufschraube und auch innen putze. Muss ich das wirklich tun?

Ganz klar ist das nicht. Der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) ist der Meinung, dass Sie das nicht tun müssen. Denn durch das Auseinanderschrauben der Fensterflügel entsteht oft ein zusätzlicher Schaden. Ganz klar ist die Sache, wenn die Fenster alt sind und nicht wieder zusammengeschraubt werden können, ohne Schaden zu nehmen. Dann müssen Sie sie auf keinen Fall aufschrauben.